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巨額の損害賠償請求・司法書士や税理士へ余り過ぎた弁護士が襲いかかる時代 否認や非弁の無料鑑定・公認会計士資格 飯田はじめ03-6265-6349このブログは飯田の個人的意見です

海外中古物件利用の節税策 富裕層に広がる・・・海外不動産は為替・相場と昭和バブルで痛い目に遭ったはず・相続税の節税は無理・無駄・不可能・国税は後出しジャンケン

海外中古物件利用の節税策 富裕層に広がる・・・海外不動産は為替・相場と昭和バブルで痛い目に遭ったはず・相続税の節税は無理・無駄・不可能・国税後出しジャンケンだから否認される

 

海外中古物件利用の節税策 富裕層に広がる・昭和バブルで海外不動産で痛い目に会ったのを忘れたのか?無理な相続税所得税の節税は国税から後出しジャンケンで否認されたり、資産価値の暴落で失敗してきたのに

 

事業承継などは税務の専門家の税理士ですら、損害賠償請求される時代。

DESでの否認事件で3億円請求される。以下記事転載

https://kaikeizine.jp/article/2164/

「「相続税対策のリスク説明がなかったために損害を被った」—。

税理士法人が元顧問先から損害賠償を求められていた裁判で、東京地方裁判所(宮坂昌利裁判長)はさきごろ、元顧問先の訴えを全面的に認め、税理士法人に総額3億2900万円の支払いを命じる判決を下した。税理士法人相続税対策として提案したのは、債務の株式化により債権者の資産を圧縮するデット・エクイティ・スワップ(DES)。テクニカルな相続税対策が次々に開発される中、今やポピュラーな手法ともいえるDESの説明義務違反で賠償命令が下された判決に、顧問先への説明義務に日々心を砕く全国の税理士が強い関心を寄せている。」

 

税理士法人に約3.3億円の賠償命令…東京地裁

http://sekine-tax.com/zeirisihoujinnni3-3okuennnobaishoumeirei/相続税対策を相談した税理士法人が課税リスクの説明を怠ったため、損害を受けたとして、不動産会社(東京)がアイリス税理士法人(同)に約3億2900万円の損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁(宮坂昌利裁判長)は30日、全額の支払いを命じる判決を言い渡した。

相続税対策」ですから、税理士職業賠償責任保険の事前税務相談業務担保特約を付帯していたかどうか(税賠満額加入は当然として)

ただ、この特約って2014年7月1日始期の契約分からですよね。

相談業務を行ったのが2011年ですか…(税賠対象にならない?)

判決は「同社が課税リスクの説明を受けていれば、法人税が生じない別の方法で相続税対策を行ったはずだ」と指摘。同税理士法人が説明義務を怠ったと判断した。

 

 

 

専門家としての司法書士の損害賠償請求も有る。・・・・・・

「大阪高裁判決―濫用的会社分割による労働組合潰しについて元代表者の責任に加え関与した司法書士の責任1000万円を認める」

時代の専門家責任の追求のリスクを考えて居ると良いのだが??

「自社株の相続めぐり銀行が中小企業経営者へ提案の節税策、国税がNO! 追徴課税などを受け国提訴が相次ぐ…2016.8.29」 の

報道もあるので、危険極まりないリスクがある。家族信託でも将来に国税から否認されるリスクが有ることを考えないと行けない

税理士が提案し税務調査で否認されれば増えすぎた弁護士から、専門家責任として損害賠償請求される時代だから

今がOKでも明日から否認となるかも・・・・・・・・・・

相続税の節税提案で税理士は無限責任を相続人から追求される危険がある

 

記事転載から見える国税相続税の租税回避の脱税と同視の姿勢・・・・・・

日本写真印刷創業家、6・4億円申告漏れ 資産管理会社の株申告せず 大阪国税局」

税理士法人に約3・3億円の賠償命令…東京地裁(読売より)」

トステム創業家110億円申告漏れ、相続税60億円追徴課税

トステム創業者の相続人が国税から相続財産110億円の申告漏れを指摘され、60億円の追徴課税を受けました。」

「タワマン節税に国税庁が待った 高層階に課税強化検討2016年2月12日」

「2016.8.29 06:00自社株の相続めぐり銀行が中小企業経営者へ提案の節税策、国税がNO! 追徴課税などを受け国提訴が相次ぐ…」

「海外移住者へ課税強化=富裕層相続税逃れ―政府・与党検討」

相続税逃れの海外移住に網 政府・与党検討 居住5年以上にも課税2016/10/21 2:03」

「租税回避策、税理士に開示義務 拒めば罰則も財務省国税庁検討2016/8/23 2:00  」

キーエンス創業家の株式贈与、1500億円申告漏れ 2016/9/17 2:00」

 

 

以下記事転載

海外中古物件利用の節税策 富裕層に広がる

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20161028/k10010747311000.html
10月28日 3時59分

 

動画を再生する

建物の資産価値が下がりにくい海外の中古物件を利用した節税策が富裕層の間で広がっていることが、会計検査院の調べでわかりました。税の専門家は、行き過ぎた税逃れにつながるおそれがあるとして、対策の必要性を指摘しています。

この節税策は、賃貸用として海外で中古の建物を購入したうえで、毎年資産価値が目減りする分を減価償却費として損失に計上することで、国内で得たほかの利益を圧縮する方法です。
アメリカやイギリスなどの中古物件は資産価値が下がりにくいのに、税務上減価償却費は価値がゼロになるまでの期間を日本の建物と同じ設定で計算されるため、実際の目減り分よりも大きい額になります。また償却期間が過ぎたあとも購入価格に近い高値での売却が可能で、節税や資産運用の効果が高いとされています。
こうした中、会計検査院が平成25年の税務申告で海外に不動産を所有していた331人の高所得者を調べたところ、287人が減価償却費を計上していたということです。中には節税効果が高くなる償却までの期間が短い物件の購入を繰り返している人も確認されたということです。
こうした節税策が広がる現状について、国税庁の元職員の中央大学の酒井克彦教授は「海外の不動産を買える富裕層だけがメリットを受けられるもので、多くの人は行き過ぎた節税だと感じるのではないか」と話し、対策の必要性を指摘しています。

ポイントは減価償却

この節税策のポイントは、海外の中古物件は損失として計上できる減価償却費が大きくなることにあります。
これは、日本の建物に比べ築年数に伴う資産価値の下がり方が緩やかなのに、税務上、価値がゼロになるまでの耐用年数が同じ設定になっているためです。木造住宅の場合、耐用年数は22年で、税務上は価値がなくなるとみなされ、日本の古い物件は実際の中古価格もかなり安くなります。減価償却費は購入価格を残りの耐用年数で割って算出されるため、日本の古い物件を買っても、大きな額を計上することはできません。
これに対し、アメリカやイギリスでは築年数が20年を超えても価格が下がらない中古物件が少なくありません。このため、税務上の耐用年数に近づいた価格の高い中古物件を買えば、減価償却費を大きく計上することが可能で、高い節税効果が得られます。購入費は高くなりますが、耐用年数が過ぎたあとに高値で売却することも見込めるため、費用の回収もしやすいとされています。
会計検査院は、古い中古物件の資産価値が国内外で大きく異なることを踏まえて、より公平性を高めるような減価償却費の在り方を検討する必要があるとしています。

節税策勧めるセミナーも

都内では、海外の中古建物を利用した節税策を勧める富裕層向けのセミナーが頻繁に開かれています。
26日にロサンゼルスに本社がある資産運用のコンサルティング会社が開いたセミナーでは、テキサス州にある築22年の中古のコンドミニアムを1部屋1200万円ほどで購入すれば、年間270万円ほどの減価償却費を計上でき、所得税や住民税を最大113万円ほど節税できるうえ、およそ70万円の家賃収入も見込めると、メリットを説明していました。
2年前にカリフォルニア州にある戸建ての中古住宅を買ったという参加者の男性は、所得税などを年間140万円余り抑えられているということで、「節税効果もあり、何年か先に買った額とほぼ同じ額で売れることもメリットだと思います。よりメリットの大きいコンドミニアムの購入も考えています」と話していました

 

2016.11.01 Tuesday http://taxmlcheck.jugem.jp/

author : taxml

海外中古物件利用の節税策 富裕層に広がる

海外中古物件利用の節税策 富裕層に広がる

   海外中古建物節税策のセミナーも、ついに打ち止めでしょうか。

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海外中古物件利用の節税策 富裕層に広がる10月28日 3時59分

   建物の資産価値が下がりにくい海外の中古物件を利用した節税策が富裕層の間で広がっていることが、会計検査院の調べでわかりました。税の専門家は、行き過ぎた税逃れにつながるおそれがあるとして、対策の必要性を指摘しています。

  この節税策は、賃貸用として海外で中古の建物を購入したうえで、毎年資産価値が目減りする分を減価償却費として損失に計上することで、国内で得たほかの利益を圧縮する方法です。 

  アメリカやイギリスなどの中古物件は資産価値が下がりにくいのに、税務上減価償却費は価値がゼロになるまでの期間を日本の建物と同じ設定で計算されるため、実際の目減り分よりも大きい額になります。また償却期間が過ぎたあとも購入価格に近い高値での売却が可能で、節税や資産運用の効果が高いとされています。 

  こうした中、会計検査院が平成25年の税務申告で海外に不動産を所有していた331人の高所得者を調べたところ、287人が減価償却費を計上していたということです。中には節税効果が高くなる償却までの期間が短い物件の購入を繰り返している人も確認されたということです。

 (略)

 ポイントは減価償却

   この節税策のポイントは、海外の中古物件は損失として計上できる減価償却費が大きくなることにあります。

 (略)

   これに対し、アメリカやイギリスでは築年数が20年を超えても価格が下がらない中古物件が少なくありません。このため、税務上の耐用年数に近づいた価格の高い中古物件を買えば、減価償却費を大きく計上することが可能で、高い節税効果が得られます。購入費は高くなりますが、耐用年数が過ぎたあとに高値で売却することも見込めるため、費用の回収もしやすいとされています。

   会計検査院は、古い中古物件の資産価値が国内外で大きく異なることを踏まえて、より公平性を高めるような減価償却費の在り方を検討する必要があるとしています。

 (略)

 http://www3.nhk.or.jp/news/html/20161028/k10010747311000.html

 ここでも、会計検査院の指摘が登場するのですね。会計検査院恐るべし。

 (税理士・公認会計士 濱田康宏)

 

 

 

 

2016.04.03 アメリカ不動産投資

http://sawaazumi.com/2016-real-estate-investment

アメリカ不動産はバブルの状態に?投資リスクの高い地域を見極めろ!

こんにちは、2009年からアメリカで不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

ここ最近、立て続けにアメリカ不動産がバブルの状態に入っているのではないかという記事を書いています。 復習を兼ねて、現在のアメリカ不動産マーケットの状態をまとめてみました。

2007年に起こったサブプライム問題、2009年のリーマン・ショックでアメリカの不動産は大きく価値を落とす事になりました。 当時専門家は今後、アメリカの不動産は日本のバブル崩壊後と同じように長期間不動産価格は回復しないだろうと予測を立てていました。

また、当時はどこまで物件価格が下がり続けるのか不明で、不安から多くの人が投げ売りする形となりアメリカ不動産史上、もっと大きな下落を記録しました。

予想とは裏腹に、その後は堅調にマーケットの価格を戻し、2016年の現在はアメリカ不動産マーケットは殆ど価格を戻しました。 アメリカ全体の不動産価格はサブプライムが起こる前の2007年5月の$196,100と比べるとまだ6.2%下の水準ですが、地域によっては過去最高価格を更新している場所も出現しています。

過去最高価格を記録しているシアトルでは家賃が払えず、キャンピングカーで生活する人も現れて話題となっています。

物件価格の高騰に伴い、家賃も上がり、現状の給料水準では賃貸を借りるのが難しくなってきています。

シアトルのように家賃が高騰している地域では、30部屋に対してトイレは10個、シャワー室は5個のようにトイレやシャワーを共同で使うようなアパートも出現しています。

その他にも現在の不動産マーケットの状態がサブプライム前の状態に似ている事が話題になっています。

フリップをする投資家が増え、人工的に物件価格を釣り上げている状態が続いています。

フリップ投資家が急激に増えた2005年のバブル崩壊前の状態に2016年の現在が似ていると言われています。

地域によっては完全にバブル状態に入っている

アメリカ不動産のデータを取り扱うParagon社によるとアメリカの一部の地域、例えばサンフランシスコは完全にバブルの状態に入っていると言います。


黒のライン:サンフランシスコの中間価格
黄色のライン:カルフォルニアの中間価格
赤のライン:米国全体の中間価格

2007年時、サンフランシスコの価格は米国中間価格の4倍の価格でした。 その後2011年にかけて大きく価格を落としています。

2015年の状態は米国平均価格の約6倍の値段を付けています。 米国全体の価格と比べた場合、これから数年かけて2005年の価格まで下落しても不思議ではありません。 このような状態はサンフランシスコ以外でもシアトルや他の地域でも同じ現象が見られます。

家賃高騰により、家の借り入れが経済的に出来なくなるテナントが続出している事から、経済発展に伴う、不動産価格上昇とは言えない状態です。

アメリカは一部の地域では既にバブルの状態に入っていると判断できる材料が多く、投資で購入する場合は、しばらく様子を見たほうがいいでしょう。

 

 

海外不動産投資をおすすめしない理由

http://minato-mirai.sakura.ne.jp/fudousan-onepercent/kiso/kaigaifudousanntoushi.html

少子化の日本より、海外の不動産の方が値上がり益を見込めるのではないですか?』 

私はこのような質問を良く受けるが、これは誤った認識だ。

 海外不動産への取り組みは一昔前と比べると大変やりやすい環境になってきており、情報を扱う会社も徐々に日本でも増えて来ている。

 海外不動産の広告で、「不動産価格は1年前より20%以上がっています!」

 「まるで昭和30年代の日本のように活気に満ちています!」

 などの謳い文句が喧伝される背景には、人口減少・財政逼迫の問題を抱える今の日本へ投資するのは危ないと考える人が多くいるからという理由もあるだろう。 

実際に、タイへの投資が一時期流行ったが、現在はフィリピン、マレーシア、インドネシアベトナムなどこれから経済成長が見込める国々や、アメリカ、ヨーロッパの不動産への投資も実践者が増えてきている。

 しかしながら、私は海外不動産への投資は基本的にはお勧めしていない。これにはいくつか理由がある。

 

海外不動産と日本の不動産の違い

お勧めしない理由の筆頭は、ほとんどの海外不動産投資がこれからの値上がり益を見込んだ投資だということだ。

値上がり益を見込むというのは、物件価格がこれから未来に向けて上昇することを予測して購入するということだ。 

日本のほとんどの不動産投資が、家賃収入を目的としたインカムゲイン投資なのに対し、海外不動産は購入価格から値上がることを期待したキャピタルゲイン投資なのだ。

「どちらでも利益が上がればよいのではないか?」

 と思われるかもしれないが、この2つの投資の実態は中身が全く異なる。

 日本のアパート・マンションの家賃には硬直性があり、短期間ではほとんど変動しない。

 入ってくる家賃の変動がないということは、買った時点でかなり高い精度で収支予測が出来ると言うことだ。

 物件の選球眼を鍛えれば、物件を買う段階で勝てる投資かどうかがほぼ正確にわかるということになる。

 海外不動産投資に取り組む場合、数年先に値上がることを予測して買う。

 これには間違いなく不確実性が伴う。

 過去値上がりしていたからと言って、これからも値上がりする保証などどこにもないからだ。

 確約や保証がないと言うレベルの話ではなく、上がるか下か本当にどっちに転ぶか全くわからないと言った方が実態に合っていると言える。

 特に、新興国の不動産需要は、他の経済圏の資金需要や為替変動などにより、資金の流入出額が大きく変わってくる。

 経済成長を順調に遂げていても、グローバルで他にもっと良い投資先があれば、海外投資家の資金はそちらに向かってしまうのだ。

そうなると、当然ながら想定していた物件の値上がりもなくなる。

 値上がり益を見込む投資は、日本のバブル期やアメリカのサブプライムローンで破綻者が出た時と構造が全く同じだ。

 市場から退場しようと考える人が一定数を超えた段階でバブルが弾け、ババ抜きに負けた大多数の人たちが大損を被るのだ。

 

投機~海外を買い漁る~

http://www.officej1.com/bubble/tooki-3.htm
 投機は実需の何十倍、何百倍の膨大な需要を創り出します。眼を眩むような需要が、それがいつか値が下がるものだということを忘れさせるのです。土地の投機の主役は個人ではありません。企業です。1984年の企業の土地投資は4150億円にすぎないのですが、90年には13兆170億円に膨れ上がります。実に30倍。84年から90年の間の土地投資額の累計は42兆円にのぼり、企業のバランスシートに42兆円の資産を積上げる。バブルがはじけた時に、42兆円がおよそ1/3に下がり、30兆円が無になるのです。不良資産に、銀行と共に七転八倒する、失われた10年が始まる。 

 バブル期の投資の特徴は、設備投資もありましたが、世界最新の設備を整え、我が国だけで世界の工業製品の半分近くを生産できる能力を有し、既に充分過ぎる力にあふれていた。このため土地投資の大部分が本業とは無関係のリゾート開発に向かいます。国内での数百箇所のリゾート、テーマパークが建設されたことは、述べましたので、ここでは海外投資に話をいたしましょう。 

ロックフェラーセンター

 ありあまる金によって、次々と海外の土地、ゴルフ場、ホテル、会社を買い漁っていく。アメリカ、オーストラリア、ヨーロッパなどなど、際限がない。買い漁りの最初は、ダイエーのハワイにあるアラモアナショッピングセンターかもしれません。アメリカの保険会社と一緒に買収をします。82年のことです。95年に、つまりバブルが既に崩壊しているにもかかわらず95年に株の全取得を行い子会社化します。しかし、そのわずか4年後の99年、ダイエー再建三カ年計画の目玉の一つとして約1千億円で売却されたのです。
 買い漁りの主なものでは、
     三菱地所ロックフェラー・センター 89年 2200億円
     任天堂マリナーズ 92年 1000億円 
     松下:MCA 91年 61億ドル
     ソニー:コロンビア・ピクチャーズ 90年 3700億円
     コスモワールド:ぺブルビーチゴルフリンクス 1250億円
その他、東武百貨店の高級ギフト専門店ガンプス、ツムラが化粧品メーカーのミネントカの芳香剤部門、京セラが電子部品メーカーのエルコグループ、藤澤薬品が中堅医療メーカーのライフォメッド、三井物産が大手加工油脂メーカーのウィルシー・フーズの食品部門等々があります。
 これらに加えて、バブル紳士、やがてAIDSといわれ、バブル崩壊後の疫病神のようにいわれた連中やら、世界一の金持ちに祭り上げられた堤の西武グループ、セゾン・グループなどが群がり、アメリカの心を、オーストラリアの心を、金にまかせて買ったと激しく現地の反撥を招く事態になっていくのです。その憎悪が、やがてバブル崩壊後のマネー敗戦、第二の敗戦と呼ばれる深刻な、金融恐慌の恐怖に苛まれる事態に発展していく。


ペブルビーチ・ゴルフリンク

 都築響一さんの「バブルの肖像」に記載されていた横井英樹に絡む話です。横井もバブルの波に乗ってヨーロッパで不動産を買い漁っていきます。ロンドン郊外テーム・パークを手始めとして、サリー州のジェニパー・ヒル、スコットランドのグレナップ城、スペインのファルグレラ・パレス・・・なんと言ってもフランスのシャトー買収でロズリー城を始めとしてフランス全土の9つのシャトーを4年間に買い占めてしまう。
Glenapp Castle 
Chateau de Rosny-sur-Seine-
 ロズニー城はフランスの歴史的建造物であり文化遺産として修復維持することが約束させられたにも拘わらず、文化財である家具・調度などを売却、横井の諸子キイ子は逮捕、収監される。城は盗難などに遭い存亡の危機に瀕することになり、最終的にはホテル・チェーンに買収され再生することになりました。その他に横井はエンパイアステートメント・ビルを一時購入、大きな騒ぎを巻き起こしています。

 

 

 

闇の紳士達~ 天才 ~http://www.officej1.com/bubble/hookai-2.htm

高橋治則

 バブルのスターの中でも、最も本や雑誌の記事になっているのは高橋治則です。といっても、もはや覚えている人も少なくなったかもしれませんが。 EIEグループを率いて、長銀から5千億円の金を引き出し、海外のリゾートなどを買い漁り、資産1兆円の帝国を瞬く間に作り上げ、長銀を潰す張本人になったからです。 
 資産1兆円の帝国はそのほとんどを海外不動産の購入によります。わずか数年の時間の中で猛烈な勢いで海外不動産を買い占めていく。その一端を。ここに上げられる不動産価格が3千億円弱ですから、物件数は本人にも分からなくなっていたでしょう。
   サンクチュアリー・コープ(オーストラリア)    612億円
   ブリタニックハウス(イギリス)           607億円
   虎ノ門ビル                      420億円
   ポンドセンター(香港)                409億円
   リージェントシドニー(オーストラリア)      389億円
   リージェントニューヨーク(アメリカ)        289億円
   フェフェランチ(ハワイ)               242億円
   ポンド大学(オーストラリア)            209億円
   ヒルクレスト・ゴルフ・クラブ(日本)        197億円

 5つ星の超高級ホテル、オーストラリア高級保養地、サザンパシフィックなどの内外のゴルフ場、ベトナムの石油開発、オーストラリアの金鉱採掘権、競走馬6頭、オーストラリア、アメリカでの大学建設、3機の自家用ジェット機ボーイング)、モネ、モディリアニなどの絵画等々が彼の1兆円の資産を構成していました。
  バブル末期には最高水準のホテル、リージェント・ニューヨークの建設計画、ハワイやグアム、フィジーに総合リゾート開発を狙った数百億円規模のプロジェクトが並んでいた。 年収が100億円にもならない企業が400億円の利子の支払をするという、爆発的なバブルの中でしかない投資であり、銀行融資だった。 
リージェント・ホテル

高橋治則氏の訃報を伝えるwiki news
              
長銀事件を扱った真説 バブル―宴はまだ、終わっていない   長銀・日債銀粉飾決算事件

 このバブルの天才ともいわれた男は、千昌夫を「歌う不動産王」に煽り、積極的な投資を勧めたとされ、バブル期には千も、3千億とも言われる資産を抱え込むことになります。千昌夫が不動産に関心を持ったのは「北国の春」の大ヒット(昭和42年、250万枚)で得た金を、仙台市郊外の山林購入をし、それがたまたま東北新幹線のルートに当ったことから、莫大な保証金を手に入れたことから始まったといわれます。当時20歳そこそこの千にとっては、桁外れの出来事であったのでしょう。その後、千は歌手と不動産事業を二本立てとした人生を歩んでいくことになります。しかし、ファンにしろ、私のような一般人からは、千昌夫と不動産というのは、そう簡単に連想できるものではありませんでしたから、バブル期に千昌夫が膨大な不動産を持っている報道に驚嘆したものです。当時、彼はほとんど歌手活動をしておりませんで、いわば消えた歌手でしたが、何だそれは・・・という感覚でした。 
千昌夫
 千昌夫は東北生まれのコンプレックスからか、金髪女が好きであることを公言し、とうとうアメリカ人のシェパードさんを射とめ、結婚します。その仲の良さは国際結婚の見本のような言われ方もしていましたが、巨大な資産家となっていた千は、バブル時代以前から次々と愛人を作るようになり、自宅に戻らなくなって昭和63年に離婚します。この時に千の資産が720億円あることが明らかになり、夫人は半分の360億円を要求、結局は50億円の慰謝料で決着します。
 やがてバブル崩壊により平成3年には借金が2000億円といわれるようになり、一日に5千万円ともいわれる利子の支払いに苦しむことになり、歌手に復帰して懸命に稼ぐも追いつかず、平成12年に千昌夫の会社は特別清算されることになります。負債総額は1034億円。個人会社では破格の借金でした。借金まみれになる千に対して、夫人は最も得したとも言われました。
千昌夫の教訓

 芸能人による資産購入等のバブルに踊るのは千昌夫だけではありません。藤田まこと津川雅彦江川卓桑田真澄等々が並び、彼らの多くは自己破産したり、長い年月をかけて返済を行うなど、逃げることもできずに塗炭の苦しみを味わうことになります。

 この崩壊過程の中で、手にした不動産を差し押さえられまいとする連中が暴力団を使って不法占拠を行います。暴力団側にしてみれば、若い者を強制執行前に数人、潜り込ませることで、新たな地主から金をせしめる、あるいは元の地主から金を得るということで実に美味しい金儲けに繋がったのです。そういう事件が頻発しますが、これに敢然と立ち向かったのが、中坊公平氏が率いる整理回収機構でした。

 

http://co-smart.net/?p=5639

1031日は、1989年のバブル絶頂期に、三菱地所がニューヨークのロックフェラー・センターを買収した日

 

「今日は何の日?」シリーズ第99弾をお届けします。

今から25年前の1989年10月31日、毎年クリスマスツリーが飾られるとニュースになる、あのニューヨークのロックフェラー・センターを、三菱地所が約2,200億円で買収しました。

 

バブル景気の絶頂期は、日本企業が国外不動産を買い漁りましたが、その象徴となった出来事でした。

バブル景気とは

富田はバブル景気の時代を生々しく経験しましたが、今や好景気の時代を経験していない世代が圧倒的に増えてきました。

ここで、その当時を振り返ってみましょう。

日本のバブル景気の期間は、1986年12月〜1991年2月までの4年3か月 (51か月) 間を指します。この期間は、株式や不動産を中心にした資産が過度に高騰し、経済が膨張しました。

1980年代後半になると、皇居の土地価格でアメリカのカリフォルニア州全部が買えるとか、東京都の山手線内側の土地価格でアメリカ全土が買えるほど、日本の土地価格は高騰しました。

当時、それを聞いたアメリカ人が「クレイジー!」と叫んだそうですが、日本人は誰も異常だと感じていなかったのです。

日経平均株価は、1989年 (平成元年) 12月29日の大納会には、史上最高値38,957円44銭を付け、資産価格のバブル化が起こっていました。

ジュリアナ東京」で、ワンレン・ボディコンの女性達が、お立ち台で踊っていた光景も、バブル景気の一つの象徴でしたね。

 

バブルは、なぜ生まれ、なぜはじけたのか

バブル景気が到来する前、1985年9月に行われた5カ国蔵相会議 (5G) で、ドル高是正のための合意がされました。この「プラザ合意」が、日本のバブル経済のスタートでした。

プラザ合意前後のドル/円為替レートの動きです。大幅な円高になっていますね。

 

プラザ合意直後の日本は、円高不況と称された深刻な不況に陥り、輸出産業が大打撃を受け、東京や大阪などの町工場には倒産が続出しました。

当時の日本のGDPに占める製造業比率は高く、円高が輸出産業、ひいては日本経済に与えたダメージは現在と比較にならないほど大きく、製造業の日本国外への流出もこの時期に本格化しました。

不況に陥った日本が景気対策としてとったのは、内需拡大策として金利を思いきって下げるという金融政策でした。

日本銀行公定歩合を5回にわたって引き下げ、プラザ合意がされた1985年に5%だった金利は、2年後の1987年には2.5%という戦後最低の数字になりました。

本来は、企業がお金を借りやすくして、工場を建てたり新事業に投資することを促す金融政策でしたが、企業は借りた資金を土地や株式などに投資する、いわゆる「財テク」に走りました。

当時、国土の狭い日本では土地は将来必ず値上がりするという「土地神話」もあり、財テクをしない企業の経営者は無能呼ばわりされたものです。

銀行も、土地の担保があれば、喜んでお金を貸したので、ますます財テク花盛りになりました。こうして、経済の実態とはかけ離れた動きが加速し、バブルは膨張します。

この異常事態を是正するために、当時の大蔵省と日銀が「総需要抑制策」を押し進めました。具体的には、行政傘下にある金融機関に「投機資金貸し出し禁止」を強制したのです。

資金源を断たれた土地や株が下がるのは当然のことで、こうして一気にバブルははじけました。

バブル崩壊と同時に、1973年より続いてきた安定成長期は終焉を迎え、その後20年以上に亘り長期不況 (失われた20年) が続くことになります。

・・・というわけで、バブル景気を振り返ってみました。

当時、富田は以前勤めていた会社の人事部にいて、新卒の採用を担当していました。バブル真っ盛りですから、企業の採用意欲も高く、完全に売り手市場でした。

一流大学の履歴書を持って行けば、即座に内定が貰えたりと今では考えられない異常さ、過熱ぶりでした。

また内定者を他社にとられないように、3Sと呼ばれる「ステーキ・しゃぶしゃぶ・寿司」をご馳走して接待責めにすることも、大企業中心に当たり前のように行われていました。

内定者合宿と称して、ホテルやリゾート地に学生を缶詰にする拘束行事も頻繁にありましたね。

これだけチヤホヤされると、学生も勘違いします。入社前と入社してからのギャップは当然あったわけで、入社早々退職してしまう、いわゆる「第二新卒」という言葉もこの頃生まれました。

バブル絶頂期にアメリカ人が「クレイジー!」と叫んだ通り、まさしく狂気の世界がそこにあったのです。

今後はこんなことは起こらないと信じたいですが、もしも常識的に考えて変だな、と思う事態が起こったら、周囲に流されることなく冷静に判断して対処していきたいと思う金曜日の朝なのでした。

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さて、今日はここまでにしましょう。
ではまた!
 
 
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(2014.10.31記)

 

富田 邦明

IT関係のコンサルタントをしております。 業務効率化・システム改善だけでなく、経営者視点のリスクマネジメントも同時に行い、人とテクノロジーのシナジー(相乗)効果を最大限にすること、そして、活き活きとした雰囲気で働ける環境作りを目指しています。

 

 

崩壊寸前!? 不動産は「第3のバブル期」

http://media.yucasee.jp/posts/index/15004更新日:2016年06月15日

 不動産市場が現在活況だ。
相続税対策になる上に収入増」「2020年の東京オリンピックまで価格はウナギ登り」そんな景気のよい話が聞こえてくるが、現状は一体どうなのか、ゆかしメディア編集部が調査した。

2020年を前にピークが来た!?

「不動産市場は、今が一番高値の時期と考えています」
 いきなりそんな発言で我々の意表を突いてきたのは、不動産コンサルタントの大野晃弘氏だ。
 不動産価格は2020年まで上がり続けると思いきや、現時点で異常とも言えるくらいに上がり続け、むしろピークを迎えたのではないか、大野氏はそう予測している。
「私は不動産の世界に20年以上関わっていますが、これほどまでに価格が上昇したのは、過去に2回しか経験がありません。1回目はバブル期で、2回目は『ファンドバブル』と呼ばれる時期です。ファンドバブルはリーマンショックで終わりましたが、バブル期と同じように不動産価格が急騰していました。そして、今はそれらのバブル期と同じような価格上昇の局面を迎えています。

 今が相場のピークと考える理由はいくつかあります。
 1つ目は、2020年に向けての価格上昇が大方の予想よりも早く進んでいることです。経験則ですが、急激な上昇トレンドは、何かのきっかけで急激な下降トレンドにつながります。今現在、価格上昇があまりにも早く進みすぎているので、必ず近いうちに調整局面が生じると予想しています。
 ですから個人的には不動産価格が2020年まで上がり続けるとは思っていません。長くてあと1~2年というところでしょうか。数年後に振り返ってみれば、実は今が天井だったね、ということも十分にあり得ると思っています。

 2つ目は、中国や台湾など海外の富裕層がこぞって日本の不動産を買っていることです。実は世界レベルで見ると東京の不動産価格は割安と映るらしく、ケタ違いのお金持ちが東京23区の、特に山手線内側や表参道、六本木、広尾などブランド力の強い立地の不動産を買っているようです。
 これはちょうどファンドバブルの頃の動きによく似ています。あのときはリーマンショックが起こり、一気に冷え込んでしまいましたが、この手の購買需要は、為替と世界情勢に大きく左右されます。
 昨今の世界情勢、そして急激な円高進行を見ると、この需要も永続的なものではないと思います。特に、テロや戦争が起こると、『安全資産』として円の価値が急激に上がります。そうすると、海外投資家が一斉に手を引くのは想像に難くありません。

 3つ目は融資です。現在はマイナス金利で、銀行の融資残高はバブル期やファンドバブル期と同じくらい多くなっています。融資は受けやすく金利は低いので、次々と不動産投資家が物件を購入しています。
 しかし、この融資環境もいつまで続くかわかりません。事実、一部の金融機関では、不動産への融資を引き締める方向のようです。バブル期のように、投機目的の不動産購入に一定の規制がかかる可能性もあります。
 そうすると、買い手が減る分、不動産価格は急激に下がっていくものと予想されます。

 もちろん、今よりも価格が上昇する可能性はあると思いますが、この後は何がきっかけで急激に相場が下がるかわかりません。2020年まで上昇トレンドが続くと思い込んで、特にキャピタルゲイン狙いで不動産投資を始めようと思っている方は、注意が必要だと思います」

相続税増税が不動産価格にこう影響している

 大野氏によると、これらの理由に加えて、相続税増税が、不動産の価格に大きな影響を及ぼしているという。
「平成27年の税制改正に伴い、相続税対策が一気に注目を浴びるようになりました。その流れを受けて、地主と呼ばれる人たちが節税のために不動産を買うケースが増えています。これが不動産の価格全体をアップさせています。

 実は、借金をして不動産を持つと、相続税法上の資産評価が下がります。土地・建物の評価が実勢価格よりも低く評価されるからです。これが相続税の節税につながるのです。
 この前私がお手伝いした地主のクライアントは、融資を受けて6億円の不動産を購入しました。借金は6億円、不動産の相続税評価額は3億円となり、約3億円もの評価減に成功しました。
 この方の場合、相続税率は50%でしたので、何もしなければ6億円にそのまま相続税が課されて3億円の相続税が課されるはずでしたが、この不動産を購入することによって3億円の50%に相当する1.5億円を節税できたことになります。

 これが、不動産を新たに購入して行う、他人に知られずにできる相続税対策です。個人ならば買ったその日から相続税対策になり、その不動産は相続が終わったら売却すればまた現金に変わります。
 もちろん地主さんですから、相続税の納税資金対策として、自分の土地の一部を売却して資金を捻出する選択肢もありますが、代々引き継いできた土地を手放したくない、ご近所で『相続した息子が、代々の土地を売却して現金に換えているダメ息子』と悪いうわさが流れるかもしれない、そんな懸念や不安が強いようです。
 実は、相続税を支払うために仕方なく売らなければならないのですが……。そのため、借金をして地元でないところに収益不動産を買って相続税対策をするのです。

 

不動産価格高騰の1要因、地主の相続税対策


 しかもこの場合、相続税対策が目的なので利回りは二の次。むしろ出口の売却がスムーズな方がありがたい、というのが本音のところです。ですから、たとえ価格が高くとも、都心部など人気エリアの物件がほしい、という需要が多いのです。これが都心部の不動産高騰を招いています。

 そして同じように、会社の経営者も税金対策で不動産を有効活用しています。地主ではなくとも事業で成功した人は現金や自社株などの資産をたくさん持っています。それらの財産を後継者に譲るとなると、譲渡税、贈与税が発生します。
 ですから経営者、事業承継者にとっては、自社株の評価額をできるだけ小さくして自社株を譲渡したい。そこで、不動産による資産圧縮効果を活用するのです。
 
 仕組みは地主のそれと同じです。法人で融資を受けて不動産を買い、不動産の評価減を活用して自社株評価を下げるのです。ちなみに法人は個人と違い、購入から3年を経て初めて評価減になるので計画性が必要となります。その点には注意が必要ですね。

 これらの理由から、需要が供給を大きく上回り、不動産は現在、値段が大きく上がっているのです。東京23区で立地のよい物件ならば、市場に出たら即座に売れてしまいます。
 仮に購入から1カ月後にすぐ転売した場合であっても、購入金額より高値で取引されることも、珍しくありません」

 不動産の価格が、様々な要因から上がっていることがよくわかった。ではこの時期に、不動産投資家はどんな手を打つべきなのか。

今の時期に投資家が収益を上げるには?

 不動産価格はバブルとも言える高値の状態になっている。
 そのような状態なので、金利が安いとはいえ不動産で利益を出したい投資家にとっては逆風だ。投資家はこの時期をどうとらえるべきなのか。大野氏は語る。
「今の情勢を逆手にとってビジネスチャンスを広げる投資家もいます。既存の収益物件を購入するのではなく、土地から新築でマンションを建て、収益物件にして相続税対策をしたい地主や経営者に売るのです。

 そのような投資をしている人に私がアドバイスしているのは、建てるのは①鉄筋コンクリート②重量鉄骨造③木造の順に検討してください、ということです。①から③の順に法定耐用年数が47年、34年、22年となっています。銀行は基本的に法定耐用年数に応じて融資期間を決めるので、売却の際、買主の融資期間を長くできて条件がよくなり有利に働きます。

 あとはとにかくよい立地を選ぶことです。不動産は“一に立地、二に立地、三、四がなくて五に立地”といわれるくらい立地が大事です。また、経験則ですが、立地に加え道路付けがよくなければ地主や経営者は買ってくれません。

 場所は、できれば東京の23区内がよいでしょう。理由は主に2つあります。1つは都市部は今後も人口が増えることが見込まれ、マンションの空室リスクが低いことです。

 もう1つは、東京は不動産の価格が一番早く上がり、一番遅く下がるからです。
 不動産価格は東京、神奈川、埼玉、千葉と関東から上がり、次に関西、その次に福岡、仙台、北海道と上がっていきます。
 下がるときはその逆で、北海道、仙台、福岡、関西、関東、最後に東京です。
 ですからほかの都市を見て市況の判断がしやすく、また価格が下がり始めてもその影響を受けるのは一番あとで済みます。

 場所については、そこまでこだわらなくてよいのではないかと考えています。今は交通の便がよくなり、都内、23区であればどの場所もそこそこアクセスがよくなっています。
 昔からよくいわれているのは『JRの中央線沿いがいい』『城南、城西地区がいい』確かにそれは間違いないですが、昔ほどこのエリアでなければならないということはないでしょう。

 ただし『駅近』これだけは押さえたほうがよい点です。一戸建てならば駅からも離れた住宅地がよい立地ですが、アパート、マンションであれば駅からそれほど離れていないことは必須条件です。徒歩10分以内がよいと思われます」

 来週は大野氏に、現状のリスクと今後の展望について語っていただく。6月22日更新の後半記事「今の時代に成功する不動産投資の形とは?」はこちら


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大野 晃弘(おおの・あきひろ)
株式会社日本資産総研コンサルタント
エステート事業部 部長、不動産戦略コンサルタント

 不動産・建築企業、独立系FP企業と医療機関経営コンサルティング企業での営業企画担当およびコンサルタントの経験を活かし、お客様へ包括的な提案並びにコンサルティングを実践。
 収益不動産購入コンサルティングでは、個人顧客を中心に過去9年にて、250億円超の収益不動産の仲介に携わり、200億円超の融資アレンジメント(借換え・金利交渉含)を行うとともに運営~出口までトータルにサポートしている。
 著書に『サラリーマンだからできる月100万稼ぐ不動産投資法』(あさ出版)がある。