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武闘派法律家の真実ブログ時代の変化を捉える職人・公益性と事実の意見

巨額の損害賠償請求・司法書士や税理士へ余り過ぎた弁護士が襲いかかる時代 否認や非弁の無料鑑定・公認会計士飯田はじめ03-3984-2333このブログは飯田の個人的意見です

司法書士損害賠償 登記義務者の成りすましを看過・売買代金3500万円と報酬7万8千円の3割が損害賠償額と認定1052万円3400円  厳しい専門家責任

司法書士損害賠償 登記義務者の成りすましを看過(過失相殺7割)

司法書士損害賠償 登記義務者の成りすましを看過(過失相殺7割)
http://taxmlcheck.jugem.jp/?eid=1792
国税理士会報 平成27年11月10日号より。

○TAINS判決・裁決紹介
司法書士損害賠償 登記義務者の成りすましを看過(過失相殺7割)
東京地裁平成26年11月17日判決。

厳しいですね。
売買代金3500万円と報酬7万8千円の3割が損害賠償額と認定。

つまり、1052万円3400円です。
買った本人が7割悪いとは言いつつ、これはなんというか。

印鑑登録証明書の印字ずれや、運転免許証にインクにじみがあった。
平成21年東京法務局・東京司法書士会が注意喚起したではないかと。

いや、司法書士って、そこまでの不正登記事案発見義務を負うのですか。
税理士でよかったと、いやしみじみ思いました。

(税理士・公認会計士 濱田康宏)

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]司法書士が登記義務者の本人確認義務を怠り成りす ましを看過したこと ...

http://www.retio.or.jp/attach/archive/99-088.pdf

 

司法書士登記義務者の本人確認義務を怠り成りすましを看過したことにつき過失相殺の上で債務不履 行による損害賠償義務を認めた事例

 (東京地判 平26・11・17 判例時報2247-39) 松木 美鳥

所有権移転登記手続きを委任された司法書 士が、当該売主が真の所有者でないことを見 抜けず、買主に注意喚起する義務を怠ったことで損害を被ったとして、買主が司法書士に 対し損害賠償を請求した事案において、書類 に関し明白な疑義があり、その一部は司法書 士会等から注意喚起されていたことを踏まえ、司法書士の委任契約上の債務不履行責任 を認めた一方で、本来相手方の本人確認を行うのは買主の責務であるにもかかわらず買主 はこれを怠っていたとして、認定された損害 額の7割を過失相殺した上で買主の請求を認容した事例(東京地裁 平成26年11月17日判 決 一部認容 判例時報2247号39頁)

 

 

 1  事案の概要 本件は、買主X(原告)において、同人が 土地建物の所有権を有するとする売主から買 い受けるにあたり、その登記申請を司法書士 であるY(被告)に委任し、売主が真正な所 有者で前記登記が問題なくなされるものと信 じて売買代金等を支払ったが、実際には売主 Aは所有者の名をかたった無権利者であって、提出された印鑑登録証明書や提示された 運転免許証が偽造されたものであることをY が見過ごすなどしたために損害を被ったと主 張して、委任契約の債務不履行に基づき、前記代金相当額やYらに対する報酬などの合計 4307万8000円及びこれに対する訴状送達日の翌日である平成25年4月8日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金 の支払を求めた事案である。 2  判決の要旨 裁判所は、次のとおり判示し、Xの請求を 一部認容した。

(1)過失による債務不履行 YはXから運転免許証や印鑑登録証明書等 の登記申請書類の真否確認を含む登記義務者 の本人確認を委任された。

本件運転免許証にはインクのにじみのようなものが、本件印鑑登録証明書にも印字のずれや消去した文字の残像のようなものがあったこと、

平成21年に東京法務局及び東京司法 書士会がした注意喚起では、偽造された印鑑 登録証明書には氏名や住所等の上書きした部分に消去した文字の残像が一部残っているなどと紹介されていることからすれば、

Yとしては、前記不審な痕跡自体や前記注意喚起で 得た不正登記事案についての司法書士として の知識に照らし、

本件運転免許証及び本件印 鑑登録証明書の痕跡が不審であるとして自称 Aに確認を求め、これらが真正なものであるか否か、ひいてはこれらを所持する自称Aが A本人であるか否かを証明できる客観的資料 の提出をさらに求めるとともに、

Xに対しても不審な点があることを伝えて注意喚起をするべき義務があったというべきである。

しかるところ、Yは、本件印鑑登録証等に 現れた不審な痕跡を看過し運転免許証の顔写 真との風貌の一致や生年月日等を確認したの みで本人性の確認を終えたというのであるか ら、Yには、運転免許証や印鑑登録証明書等 の登記申請書類の真否の確認を含む本人の確 認を怠った過失があると認められる。

 

(2)過失相殺について 本件では、XはYに対して売主の本人性の確認も委任しているものの、売主が誰であり、 売主とされる者が真に権利を所有する者であ るかの確認は本来的には売買によって権利を取得することとなる買主の責任において事前 に十分な調査を尽くした上で行うべきもので あるというべきである。

しかるところ、Xは平成24年12月上旬に本 件不動産を紹介されてから本件登記申請の前 日に至るまで売主とされたAと面会したことはなく、自ら依頼してAの本人性や本件不動 産の権利性を裏付ける資料を事前に徴求する ということもなかったというのであり、Xが 十分な調査を尽くしていたとは認め難い。

また、本件登記申請前日も前記のような本 件売買契約に至る経緯についてX関係者がY に告げていた経過はうかがわれないこと、

Y を通じて示されたA名義の運転免許証等を見てもX関係者は自称Aと売主との同一性について特に異論を述べていないこと、Xにおいて翌日には登記申請をするとしてYに登記申 請の準備を急がせたことなどからすると、

 

こうしたX関係者の対応がYが本件売買契約に至る経緯に照らしてより慎重に印鑑登録証明 書等を確認するという契機と時間的な余裕を 減少させたことは否定し難いところである。 さらに、Xは売買代金の支払を登記が完了したときまで待つのではなく、登記申請が受理された時点で自称Aに支払っており、この ようにXが登記申請と代金決済を急いだことも本件損害の発生に大きな影響を及ぼしているといえる。

 

よって、X自身の過失も大きい と言わざるを得ないのであり、その過失割合 は7割と認めるのが相当である。

以上によれば、YはXに対し、本件売買契 約の代金3500万円及び委任契約の報酬78000 円の合計3507万8000円のうち3割に相当する 1052万3400円の限度で損害賠償金の支払義務 を負うこととなる。

 

3  まとめ 本判決は、司法書士が本人確認の際、運転 免許証や印鑑登録証明書に印字のずれや消去 した文字の残像のようなものがあったという 不審な痕跡は、平成21年に東京法務局及び東 京司法書士会の注意喚起で得られた不正登記 事案に該当することを前提に、司法書士には 本人確認を怠った過失があると認められた事 例である。本人であるかどうかの基本的確認 は買主の責務だとし、これを十分果たすこと なく司法書士に丸投げした買主の過失相殺を 7割とした判断は、注目される。

 

これ以外にも、登記における司法書士の責 任範囲について明示した判例横浜地裁 H25.12.25判決 RETIO94-104)として、

契約意思の確認や登記のため準備された書類の真 偽確認は本来的には買主が行うべきものとし、司法書士が絶対的に確認義務を負うとはいえないとした事例がある。

 

また、類似判例 として、東京地裁H25.5.30判決 ウェストロー・ジャパン、東京高裁H25.7.11判決 ウェ ストロー・ジャパンも併せて参考にされたい。

 

 

家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士 司法書士の本人確認義務・空 ...

2016/05/10 (Tue)

司法書士の本人確認義務・空飛ぶ力士たち

[司法書士の本人確認義務]
司法書士は登記手続きを本人に代わって代理登記するのが主たる業務ですが、法律は司法書士に「代理人」という概念では説明できない義務-本人確認義務を課しています。
売り主が本人なのかきちんと確認しなさいという義務です。

目の前に売り主がいる、この売り主は、本当に登記簿上の名義人と同一人物なのか、この確認を司法書士に課しているわけです。
個人的には、そんなもの、買主の責任だろう、わずかな手数料しかもらえない司法書士にそこまで義務を課すのかと同情したくなりますが、まあ、お上の意向がそうならやむをえないでしょう。

最近、問題となった判例東京地裁 平成26年11月17日判決(判例時報2247号39頁)があります。不動産を購入した買主が、実は売り主が別人であることを見抜けず、しかし、見抜けなかったのは司法書士の責任だと買主が司法書士を訴えたのです。
判決によれば、
司法書士は「売り主」から運転免許証や印鑑登録証明書の登記申請書類の真否確認を含む登記義務者の本人確認を委任された。
② 本件運転免許証にはインクのにじみのようなものがあった。
③ 本件印鑑登録証明書にも印字のずれや消去した文字の残像のようなものがあった。
④ 平成21年に東京法務局及び東京司法書士会がした注意喚起では、偽造された印鑑登録証明書には氏名や住所等の上書きした部分に消去した文字の残像が一部残っているなどと紹介されている。
司法書士としては、不審であると思うべきで、「売り主」に、本人であるか否かを証明できる客観的資料の提出をさらに求めるとともに、買主に対しても不審な点があることを伝えて注意喚起をするべき義務があった。
⑥ ところが司法書士は、本件印鑑登録証等に現れた不審な痕跡を看過し運転免許証の顔写真との風貌の一致や生年月日等を確認したのみで本人性の確認を終えている。
⑦ したがって、司法書士には、運転免許証や印鑑登録証明書等の登記申請書類の真否の確認を含む本人の確認を怠った過失があると認められる。

しかし、売り主が本人かどうかなんて、買主の責任で判断すべき事柄で、自分でろくな調査もしないまま、司法書士に責任を負えと言うのは、どっか筋違いかなという気がします。
特にこの事案では、本件不動産を紹介されてから本件登記申請の前日に至るまで「売主」と一度も面会していないし、自らプロに頼んで「売主」の本人性や本件不動産の権利性を裏付ける資料を事前に徴求するということもしていません。
そのため裁判所は、7割の過失相殺をしています。それでも、本件売買契約の代金3500万円及び委任契約の報酬78000円の合計3507万8000円のうち3割に相当する1052万3400円の限度で損害賠償金の支払義務を認めています。

これは、不動産投資一般にいえるけど、いくらサラリーマンでも、専業主婦でも、不動産を購入する以上は、全てのリスクを自己が負担するという意識が求められます。特に信用ある仲介業者を経ての売買ではなく、「口コミ」での紹介物件の売買は、地面師が暗躍している可能性が高いと思ってください。