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武闘派法律家の真実ブログ時代の変化を捉える職人・公益性と事実の意見

巨額の損害賠償請求・司法書士や税理士へ余り過ぎた弁護士が襲いかかる時代 否認や非弁の無料鑑定・公認会計士飯田はじめ03-3984-2333このブログは飯田の個人的意見です

金融庁・日銀、アパートローンの監視強化 過剰供給リスクで・・バブル崩壊へ?相続税の節税は全部失敗する国税は後出しジャンケンとKSK人工知能で無駄に

相続税の節税は極端な対策は全部無駄になる

なんで相続税の節税は駄目・無駄・不可能の国税後出しジャンケンや経済変動・暴落・まさか・が有るのに業者・銀行の提案営業に乗せられ資産減少・減損に成るのを契約するのか?誰も本当の事を言わない嘘つきだ。

 

以下記事転載

金融庁・日銀、アパートローンの監視強化 過剰供給リスクで| ロイター

Business | 2016年 12月 12日 09:16 JST

関連トピックス: ビジネス, トップニュース

金融庁・日銀、アパートローンの監視強化 過剰供給リスクで

 12月12日、金融機関による個人の貸し家業向け貸出(アパートローン)の急増に対し、金融庁・日銀が監視を強めている。2011年8月撮影(2016年 ロイター/Yuriko Nakao)

http://jp.reuters.com/article/fsa-loan-idJPKBN14016D

[東京 12日 ロイター] - 金融機関による個人の貸し家業向け貸出(アパートローン)の急増に対し、金融庁日銀が監視を強めている。複数の関係筋が明らかにした。相続税対策や超低金利を背景に富裕層などによる貸家の建設・取得需要が増大。一方で人口・世帯数の減少が確実視され、空室率の上昇など供給過剰感が出始めたためだ。

担保や保証に依存した安易な貸し出しも増え、金融庁日銀は適切なリスク管理を促し、金融機関の対応に目を光らせている。

<過去最高続くアパートローン、当局は実態把握に乗り出す>

地域金融機関を中心としたアパートローンの急拡大を受け、金融庁日銀は実態把握に乗り出した。増加の背景には、2015年の相続税増税に伴う富裕層や土地所有者の節税需要がある。加えて金融機関間の貸出競争も激化し、「債務者に富裕層が多く、担保と保証さえあれば、賃料という物件の収益性を度外視して、融資を行っているケースが少なくない」(金融筋)とされる。

同ローンを増加させている金融機関に対する金融庁検査や日銀考査では、融資の審査や実行後の管理が適正に行われているかが、チェック項目に挙がっている。関東地区の複数の地域金融機関は、先行きの金利や空室率の動向について、強いストレスをかけてシミュレーションする必要があると指摘された。人口減少が明確な基調になっており、空室率の上昇がローンの不良債権化をもたらすとの強い危機感が当局にあるとみられる。

別の地域金融機関は、貸し出し増を図るためにアパートローンを含めた不動産融資への傾斜が問題視され、需要がピークアウトした場合の経営陣の認識も問われた、という

ある金融庁幹部は、11月中旬に開かれた地銀トップとの会合でアパートローンについて「貸出案件の掘り起こしは、不動産業者による持ち込みが多いとの話を聞く。地域銀行自身が顧客ニーズ、貸出実行後の事業動向を十分に把握できていない状況もあり得る」と言及。顧客本位の融資判断の重要性も指摘した。

日銀によると、国内銀行によるアパートローンの2016年9月末残高は前年比4.5%増の22兆0224億円。貸し出し全体の増加率が同2%台で推移する中、ほぼ2倍の伸び。2015年1月の相続税増税以降は、7四半期連続で過去最高を更新し続けている。新規貸出も今年度上期で1兆8915億円に達し、年度ベースで過去最高だった15年度の3兆2709億円を上回るペースだ。

<金融システムへの影響には距離、不良債権予備軍の指摘も>

現段階では都市部を中心に貸家への一定の入居需要があることから、金融庁日銀ともにアパートローンの増加が、直ちに金融機関経営に重大な問題を生じさせるとはみていない。

だが、都市部でも人口・世帯数が減少に転じるリスクがあり、いったん需給バランスが崩れれば、返済原資となる賃料も下落する可能性が大きい。「中長期的視点に立ったリスク管理が重要」(日銀幹部)となっている。

実際に15年以降のハイペースの貸家の増加は、需給関係を悪化させている。

不動産調査会社のタス(東京都・中央区)によると、首都圏のアパート(木造・軽量鉄骨)の空室率は、2015年春ごろまで30%前後で安定的に推移してきた。しかし、その後に急上昇し、今年9月に神奈川県で36.87%、東京23区で34.74%など2004年に調査を開始して以降、最高の空室率となっている。

同社の藤井和之主任研究員は、背後に相続税対策に伴う貸家建設の急増があると指摘。「需要と供給のバランスが崩れ始めている。長い目で見れば、経営が厳しくなるアパートがそれなりに出てくるだろう」と分析する。

アパートローンは金融機関にとって、住宅ローンに比べて貸出金利が高く「設備投資ニーズがない中で、何億円という単位でロットが大きく、貸出残高を伸ばせる」(関東地区の地銀幹部)との狙いがある。

しかし、他県の金融機関も参戦した低金利競争によって貸出金利回りも低下を続けており、先の地銀幹部は「不良債権の予備軍のような案件に積極的に貸しているところもあるようだ」と警戒感を示している。

金融庁、経済・市場変化の影響を警戒>

金融庁が今年10月に公表した「金融行政方針」の中では「長短金利の低下が継続する中で、金融機関には海外向け貸出や外貨建て資産運用、長期債への投資、不動産向け与信(アパートローンを含む)を増加させる等の動きが見られる。こうした動きが、経済・市場環境が変化した際に、金融機関の健全性に悪影響を及ぼさないか検証する」との記述が盛り込まれた。また、全国地方銀行協会の中西勝則会長(静岡銀行頭取)は、11月の定例会見でアパートローンを含めた不動産融資について「あまりに集中すればリスクがあるし、それによって不動産の価格が上がりすぎれば、リスクがあると思う」と述べた。同時に「そういう兆候までいっていないという数字が出ているので、注意しながらやらないといけないが、危険水域には入っていないという見方をしている」と語った。アパートローンの増加について、金融庁の広報担当者は「当庁が行う検査・監督については、金融行政方針に従って対応している。ただ、個別案件については答えられない」としている。日銀・金融機構局は「金融機関の信用リスク面の課題の一つと考えており、日銀として考査・モニタリングにおいてリスク管理を点検し、その充実を促している」とコメントした。

 (伊藤純夫 布施太郎 浦中大我 和田崇彦 編集:田巻一彦)

 

 

2016年12月13日18:00

金融庁・日銀がアパートローンに警告 過剰供給リスク

カテゴリhttp://thutmose.blog.jp/archives/67959393.html#more

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金融庁と日銀はアパート融資を抑制するよう求めている
引用:http://www.vdesign.co.jp/p_chintai1/1628694656_1.jpg
アパートバブル崩壊
金融庁と日銀は2016年12月、銀行などの貸し家業向け貸出「アパートローン」が増加しているとして、監視を強化する方針なのが分かった。
ロイターなどによると相続税対策に有利な事や超低金利が続いたことでアパート建設が急増し、供給過剰になっている疑いがある。
日本の人口は年間20万人ペースで減少し、将来もこの傾向は続くので、必然的に空室率が上昇しアパート経営が悪化する。

金融機関は低金利なのに借り手が居ないので、土地を担保に安易な貸し出しをして、事業計画を十分に審査していない。
多くの新規アパートオーナーは未経験な素人経営者で、不動産屋などに勧誘されて、空き地などにアパートを建てている。また低金利で有利だからと金融機関から低金利で金を借り、土地を取得してアパート経営に乗り出す「サラリーマン大家」がブームになっている。
書店ではアパート起業やマンション起業の本が溢れていて、「元手ゼロから資産数億円の大家になった」という怪しげな体験談も多い。ネット上でもアパート起業やアパート経営が有利だと呼びかけるステマ記事が非常に多く、バブル的な様相を呈している。2016年上半期は銀行の新規不動産融資が7兆円に達し、ついに1989年のバブル全盛期を上回ったのが分かりました。

80年代不動産バブルは1990年3月27日に大蔵省が総量規制を出して実質的に不動産投資を禁止し、日銀の急激な利上げなどで崩壊しました。
あまりに経済常識を無視した急激な抑制策は日本経済を崩壊させ、バブルそのものよりもこの「バブル抑圧」がその後のデフレ経済の原因を作った。
バブルは放っておけとまでは言わないが、まるで一夜にして資本主義国を共産主義国に換えるような手法は国家そのものを弱体化させた。
赤字アパートがこれから増える
銀行が貸し付けたアパートローンの一部は空室増加などが原因で不良債権化すると見られ、金融庁は十分なチェックをする必要があると警告を発している。
バブル期には「規制したら経済に悪影響があるから政府は絶対に規制しない」という都市伝説が金融不動産業界にあり、採算割れしてもどんどん融資を増やして傷口を広げた。
アパートローンの2016年9月残高は22兆円に達していて、2015年の相続税増税以降は特に伸び率が加速しています。
遺産を現金や空き地で相続するよりも、アパートを建てて負債を増やしたほうが納税額が減り、将来の安定収入が得られると大人気になった。
金融庁、日銀は今は一定の転居需要がありすぐに不良債権は増加しないと見ているが、都市部で需給バランスが崩れると市場全体で重大な問題を生じるリスクがあるとしている。田舎から都市への人口移動で首都圏などの人口が増えているからだが、首都圏でも人口の伸びが止まれば新規需要も喪失する。
首都圏のアパート空室率は30%程度だったのが2016年には30%台後半に上昇し、2017年以降さらに上昇する可能性が高い。従来アパート、マンションの空室率は20%以下と言われていて、新築マンションは10%以下の空室を想定していました。それが既に空室率30%に達しているとしたら、単純計算でも家賃収入が2割以上低下し、値下げ競争なら3割以上低下するでしょう。まず丸ごと借金で土地建物を取得し立地条件も悪いという物件から経営破たんし、安値で他の経営者に転売されます。転売するたびに家賃は下げられて一定の入居者を確保するので、外観からは経営者が破産や夜逃げしたようには見えない。
アパートの寿命は20年程度と短く、むろん建物としては50年くらい立っているものの、積極的に借りたい人が居なくなるので、家賃を大幅に下げる事になります。最初の10年か20年で稼いで元を取り、後は利益という収益構造ですが、入居率が下がれば投資を回収する期間がどんどん延びていきます。
最終的に20年間で初期投資と修繕費、管理費、大家の労力などを回収できないなら、そのアパートは赤字だった事になります。

 

 

 

国税は公平な課税を標榜しているので不公平感や財産評価基本通達の穴を突かれるのが一番頭に来て、実質課税の法則で課税する

堪らないのは無限責任を負う税理士だ。

税務調査の否認の損害賠償請求を税理士の事業承継コンサル提案書や納税者のスマホ録音で予見可能性とか専門家責任とか追求されると巨額の損害賠償請求額だ

増えすぎた弁護士が納税者を焚き付ける。

先代からの付き合いで済まされるほど現在は甘くない。

税理士は極端な提案すれば廃業危機予備軍で自己破産予備軍だ。

 

自己破産する家主が増加

自己破産する家主が増加 :: 全国賃貸住宅新聞

2016年12月05日|経済

業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン

http://www.zenchin.com/news/2016/12/post-3088.php
金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。
共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。
その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。元金融機関出身のAオーナーのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは2015年の終わりからだ。
これまで7~8人から相談を受けたという。
「属性は見事に2つに分かれる。年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医だ。奥さんから不動産投資を始めたいと頼まれ、不動産会社主催のセミナーに行きはまってしまう」とAオーナーは話す。

相談者の50代勤務医は、5棟、合計8億5000万円の賃貸住宅を購入したが、空室が増え、毎月の持ち出しが100万円以上になっていた。
保有する資産をすべて売却しても手元には2億円の借金が残ることがわかり、Aオーナーから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きをとることになった。なぜ、自己破産に追い込まれるような不動産投資をしてしまったのか。
「金融機関の選び方に問題があった」とAオーナーは指摘する。

不動産会社から紹介された金融機関は自己資金不要、変動金利で借入期間30年、金利は3.5%以上で場合によっては4.5%という融資条件を提示した。
購入する物件は地方のRC造。金融機関が積算価格を基に担保評価をするため、不便な立地で築年数が古くても新築時に建設費が高いRC造はアパートよりも高く評価され融資がつきやすいためだ。Aオーナーは「相談者はみな口をそろえて金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思ったというが、ある銀行は3日でアパートローンの融資をつける。物件調査も行っていない場合もある」と打ち明ける。ただ、不動産投資は最終的には経営者である家主自身の責任だ。
Aオーナーは「株や投資信託のような感覚で家主業を始めるケースも多いが、自己資金の範囲内でやっているわけではない。長期ローンを組む賃貸事業はずるずる続いていく。購入する前に物件の見極め方を勉強する。物件契約時には管理契約書をしっかり精査し、どういう賃貸管理をしてくれるのかを確認すべきだ」と警告する。

金融機関の家主への行きすぎた融資が、来年には金融庁の指導対象になるとみる関係者もおり、今後の動向に注目していきたい。

 

 

 

無秩序なアパート融資が増加 ローン払えず赤字に…リスク背負わされ泣く大家 - SankeiBiz(サンケイビズ)

http://www.sankeibiz.jp/business/amp/161208/bsc1612080500008-a.htm

都内のアパート。人口減少社会にあってアパマン投資が活発化するというひずみ現象が生じている(ブルームバーグ

 以前は畑だらけだった東京郊外・多摩地域のある町は、今やアパートが道路を挟んで立ち並んでいる。「空室」や「募集中」の看板、雨戸が閉め切りになった部屋もある。この地域で20年ほど前から賃貸アパート12棟を夫婦で保有・経営する50代の女性は、周りではどんどん新しい物件が建っていると、競争相手の増加に顔を曇らす。10月に入り一括借り上げをしている管理会社から、1棟(2戸)の月額約20万円の賃料を6.5%引き下げるとの提案があった。女性は、入居がなかなか決まらないところも出てくるから、家賃を下げるのは当然だと話す。

家賃引き下げ圧力

 人口減少が進む日本で、アパートやマンションの大家が急増するという不思議な現象が起きている。昨年の相続税改正で節税目的の建築が増えているのに加え、貸し出し難の地方銀行がアパマン融資に力を入れていることが背景にある。多額の資金を投じて建てたものの供給過剰で空室が増え、家賃引き下げに頭を抱える大家も少なくない。

 国土交通省によると、住宅着工戸数は貸家が9月まで11カ月連続で増加。前年同月比の伸び率は12.6%と、持ち家(1.4%)を上回った。調査会社タスによると、アパートの空室率は少なくとも2013年以降は30%前後で推移していたが、昨夏から悪化し始め、今年9月時点では神奈川県37%、東京23区と千葉県が35%に達している。

 タスの新事業開発部長、藤井和之氏は「相続税対策が目的のアパート新築が影響している可能性がある」と述べた。資産を現金で保有するよりも、土地・建物の方が相続税の課税評価額が低く、アパート経営には節税効果がある。15年の税改正で課税対象者が広がったり、税額も増えたことで、アパート経営やマンション購入の動きに拍車が掛かった。国税庁の発表では、15年の大家の数(不動産所得申告者数)は3年連続増加の326万人。3年間で約3万7000人増えた。

 不動産コンサルティングを手掛ける青山財産ネットワークスの高田吉孝執行役員は「今年に入り賃貸アパートの空室や賃料の下落について、オーナーからの相談が増えている」と語った。アパート乱立を引き起こした不動産投資ブームは、日本銀行の超金融緩和を背景としたカネ余りや金融機関の融資姿勢とも関係がある。

 「年収の割に認められた融資額が多く、審査期間も1カ月弱と短かった。予想以上に融資のハードルは低かった」。都内や北海道などの物件で累計3億円以上の不動産投資を行ってきた会社員の田村惟人氏(32)は、ある地銀の名前を挙げて、昨年購入した物件では簡単に資金を借りられたと話す。金利は4%台だったが、今年に入り別の銀行から1%台で借り換えないかと提案を受けたという。

 タスの藤井氏は「地銀を中心に金融機関はマイナス金利で利ざやが縮小し、さらに新たな貸出先の確保も難しい状況だ」と述べ、アパマン建設需要に活路を見いだしているとの見方を示す。日銀によると、今年7~9月期の国内銀行の「個人による貸家業」への新規貸出額は1兆692億円に達し、開示が始まった09年4~6月以来、最高。地域銀行の貸し出しに占める貸家業向け(15年3月末)の比率は9.4%、信用金庫は15.8%だった。

 地銀が不動産会社と組んで地主対象にアパート建設のセミナーを開くなどの動きも活発化している。日銀は3月のリポートで、世帯数減少で賃貸住宅の入居戸数は25年ごろから減少に転じていくと分析。需給ギャップはますます拡大しかねず、金融機関が融資の実行に際して賃料収入の今後の変更を見込んでいないケースがあるとして、収支見通しの検証が必要と指摘している。

 一部の業者による強引な勧誘やリスクの説明不足などでトラブルに発展するケースも目立ち始めた。不動産兼建設業者が地主にアパートを建築させ、一括借り上げして大家に賃料を支払うサブリースと呼ばれる事業形態をめぐり、国民生活センターには苦情が寄せられている。同センター相談情報部の保足和之氏によると、業者は家賃収入が保証されると説明していたのに、実際には家賃をどんどん引き下げ、大家がローン支払いを賄えず赤字に陥るケースもある。

リスクは負わされ

 サブリース問題に詳しい三浦直樹弁護士は、業者は工事を受注すれば売り上げが立つので「需給を気にかけず、空き地があれば焼き畑農業的に営業をかけてしまう」と指摘。「通帳を眺めているだけでいいんです」などとセールストークでアパートを建てさせ、その後の経営リスクを大家に転嫁する構図があると話す。 タスによると、今年第2四半期の東京市部のワンルーム賃料は04年と比べると1割弱下落。23区でもワンルーム、1Kといった単身者向けが下落しており、藤井氏は「アパートは供給過剰でバランスが崩れ始めている」と分析する。それでも金融機関の間では「オーナーにはアパート以外の資産があるので、ローンは破綻しないと危機感が少ない」という。

 第一生命経済研究所首席エコノミストの熊野英生氏は、アパマン融資への傾斜について「知見がない人までアパートに投資していて、リスクコントロールがうまくいかない。集計値として金融機関のダメージになる。このまま低金利が続くとリスクが蓄積する可能性は否定できない」と注意を促す。

 郊外にまで広がるアパート建設の動きを熊野氏は、こう警告する。「少子高齢化の中で郊外に住宅地をつくって、道路を建設することが日本の将来像からみて正しいのか。低金利の後押しが無秩序を生み出し、社会システムが非効率になるのではないか」(ブルームバーグ Katsuyo Kuwako、Tesun Oh)

 

 

昭和バブルで相続税節税は全部失敗の現実からアベノミクスでも同じ損失になるのは目に見えている。

相続税節税というブーム流行は反動で資産価値が暴落する。

税金で経済判断をしては行けない。主客転倒だろう。

何故に税金がメインなのか?

経済活動が主で、その一部が税金だ。

必ず再生産のために大部分は残して呉れるのが税金

全部税金は持って行かない。

しかし経済損失は全部失い泣くことになる。

 

鶏を食えば卵は産まない

生まれた卵で鶏をコントロールできない。


「サラリーマン大家」の時代は間もなく終わる

東洋経済オンライン

このような貸家の建設は、2015年1月に相続税増税がなされたことでブームに火が付き始めました。もともと多くの資産家が貸家を建てて相続税の評価額を .
超富裕層ピンチ? 究極の節税術「5年ルール」が廃止か

ZUU online

相続税法の「5年ルール」とは、「資産を子や孫に承継する場合、日本の相続税や贈与税が課されないために海外に住む場合の最低居住期間が5年超必要」という ...

 

業者は「三代で相続税で財産を失う」と脅迫するが資産減少の方が痛い。

騙しの脅迫文言は一部は正しいが、全体から見ればオカシイ

 

タワーマンション1億で相続税評価・財産評価では20%の2000万円となる?

すると8000万円の評価減だ

この被相続人相続税率が30%とかなりの金持ちとする。

8000万円×30%=2400万円も節税出来る・・・良いではないか??

しかしタワーマンションが暴落し7000万円となり

相続税評価も30%の国税後出しジャンケンで上昇したら

7000万円-2100万円=4900万円の評価減だ

その30%だから1470万円も節税だ・・・凄い

しかしタワーマンションの暴落の評価損3000万円なら

評価損3000万円-節税1470万円=1530万円の損失だ

小学校でも分かる損得計算だ。だれもリスク有りすぎで投資しない騙しだ

 

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額  税率   控除額

1,000万円以下 10%   -

3,000万円以下 15%   50万円

5,000万円以下 20%   200万円

1億円以下     30%   700万円

2億円以下     40%   1,700万円

3億円以下     45%   2,700万円

6億円以下     50%   4,200万円

6億円超       55%   7,200万円

 

相続税率50%の俺は金持ちだ

8000万円の50%=4000万円の節税だ・どうだ

しかし暴落タワーマンション7000万円で評価30%の場合に

7000万円-2100万円=4900万円の評価減だ

4900万円の50%2450万円も節税だ・どうだ?

しかしこの場合でもタワーマンション評価損3000万円と

節税2450万円ならマイナス550万円だ・・アホとしか言いようがない

昭和バブル崩壊では30%の評価損どころでない地価の変遷

http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/kikaku/chika/pdf/chikahensen.pdf

 

以下記事転載・・・・・・・・・・・・・・・・・・

http://www.kodera-realestate.co.jp/chisiki.htm

●特集銀座の地価

株式会社 小寺商店

明治5年

5円

平成3年

18,000万円

明治20年

50円

平成4年

16,000万円

明治30年

300円

平成5年

12,000万円

大正2年

500円

平成6年

10,000万円

大正10年

1,000円

平成7年

9,500万円

昭和6年

6,000円

平成8年

9,500万円

昭和17年

1万2,000円

平成9年

7,500万円

昭和22年

15万円

平成10年

5,500万円

昭和24年

40万円

平成11年

5,500万円

昭和28年

114万円

平成12年

6,000万円

昭和36年

360万円

平成13年

6,500万円

昭和40年

450万円

平成14年

6,500万円

昭和47年

800万円

平成15年

6,700万円

昭和54年

2,200万円

平成16年

7,200万円

昭和56年

3,000万円

平成17年

9,500万円

昭和60年

5,000万円

平成18年

14,000万円

昭和63年

12,000万円

平成19年

17,000万円

平成元年

14,000万円

平成20年

17,000万円

 

銀座4丁目交差点付近の1坪(約3.3平方メートル ) 
地価公示価格でなく、実勢相場価格

 

 

相続税の節税や事業承継は無駄・失敗する。国税後出しジャンケンだから課税の公平化・実質課税の原則で節税・租税回避と封じ込める

 

 

税理士に租税回避ノウハウ・スキームを国税に出せと・・・

平成29年度税制改正予測~課税逃れ対策としての義務的開示制度~

旬刊速報税理 2016年11月21日号 

 政府税制調査会において、「義務的開示制度」の導入が検討されていると。

  これは、OECDが公表した「BEPS最終報告書」の行動12の勧告によるもの。 この「義務的開示制度」とは、会計士や税理士等のタックス・プランニングのプロモーターやタックスプランニングの利用者が、一定のスキームや取引を税務当局に報告する制度のこと。 

 開示する内容は次。 

 1)スキームを利用する納税者及びプロモーターの詳細

  2)スキームの詳細 

 3)該当する開示基準 

 4)該当法令 

 5)予想される租税上の便益 

 6)取引に関わる全ての関係者の詳細 

 OECD加盟国の中では、既に、米国、カナダ、南アフリカ、英国、ポルトガルアイルランドイスラエル、韓国が類似の制度を導入済み。

 

 

以下記事転載

節税法は後出しじゃんけんに負ける | 川本眼科(名古屋市南区)

院長のつぶやき 節税法は後出しじゃんけんに負ける2016年1月24日

http://www.kawamotoganka.com/blog/2602/

タワーマンションを使った節税方法が使えなくなるらしい。
眺望の良い高層階のほうが世間では高値で取引されているのに、
税務上は高層階も低層階も固定資産税評価額が同じなことに目をつけた節税。
一時、タワーマンションを買いませんかと売り込みがすごかった。

この手の節税方法は、世間に知れ渡って流行し出すと税務署がルールを変更する。買っても節税効果が得られるのは何年も先な訳で、ルールが変われば節税は失敗。まさに捕らぬ狸の皮算用というやつだ。以前は逓増定期保険による節税をしつこく勧められた。損金として処理でき、含み益が貯まるとかいう話だった。これも節税効果が得られるのはずいぶん先の話だった。
預金なら好きなときに自由にお金が使えるが、保険は長期間使い道を制限される。それでは困るのでお断りした。
案の定、その後国税庁が通達を出し、節税上の有利さはほとんど消えた。

こういった節税手段は、ほとんどの場合、次のような条件がつく。
「税務署が今までの取扱いをいつまでも変更しなければ」

実際には、税務署は税金を取りはぐれるのは困るので、次々に逃げ道を塞ぐ。
つまり、後になってルールが変わり、結局節税できないという事態に陥る。

私も税金は安い方がうれしいが、節税法の大半は信用していない。
国税庁後出しじゃんけんができるのだから、勝てるはずがない。
うまい話には注意せよ。
真面目に働き、真面目に税金を納めるのが一番だと思っている。

(2016. 1.24)

 

2016年11月04日11:00

タワマン増税 アパート空室増で不動産デフレが進行

カテゴリhttp://thutmose.blog.jp/archives/67050116.html

投資・人物 ビジネス・マネー・市況 ビジネス

タワマン節税、アパート経営、マンション投資が不動産ブームの3つの柱だった引用:https://pbs.twimg.com/media/CZcNABOUEAE2PIO.jpg
タワマン節税にストップ
国税庁はタワマン節税にストップを掛けるため、高層マンション上層階への課税を強化する方針を決め、販売に影響するとみられています。
固定資産税と相続税を引き上げるのは20階建て以上の高層マンションで、近年節税になるとしてタワマン購入が人気になっていました。タワーマンションが節税になる理由は課税の基礎になる評価額が上層階でも下層階でも同じ事で、実際の販売価格は上層階が高いのに課税額が同じだった。         タワーマンションの販売価格は最上階が最も高く、平均価格は1階の1.5倍なので、特に最上階を購入すると節税効果が大きかった。特に相続税対策では現金のまま相続するよりも、タワーマンション最上階を購入すると、かなりの節税になったと言われている。総務省は低層階は減税、中層階は同額、上層階は増税になるように、評価額を見直すとしています。
新しい税制は18年以降に引き渡す新築物件に限定し、混乱を招くので既に建っている物件には適用しない。20階建て以上のタワーマンションは規制緩和された2000年代以降に急増し、全国で1200棟を超えているが、課税強化でブームが終わる可能性がある。そして不動産業界もアベノミクスの過剰投資で物件がだぶついていて、空室率が増加しバブル崩壊が囁かれている。近年マンション投資ブーム、アパート経営ブームというのがあって供給数が激増したが、人口が増えないので需要は増えていません。新築アパートと借家が急増し、当然の結果として供給過剰になり、地方の空室率は20%に近づいています。アパマン投資ブームは空室率10%以下のときに始まり、10%で収益を想定しているので、空室20%では採算割れになります。
アパマン投資ブーム
アパート投資ブームもタワマンと同じく相続税を節約できるとして人気を集め、現金で相続するより納税額が少なかった。そのうえ賃貸アパートという収益資産を手に入れるので、毎年収益を発生してオーナーとして起業できると言われていました。銀行もアパート起業に積極的で、低金利で融資してアパートを立てまくり、日本中でアパート余りになった。日本の賃貸物件数はアパート、マンションの合計で増え続けていて、特にマンションの戸数増加が過剰感の原因になっている。新築アパート着工件数は毎年30万戸程度で増えていないが、問題はマンションが建て続けられていることにある。アパートは築20年を超えると市場価値が大きく低下し築30年で借りては居なくなるが、マンションは築40年以上でも賃貸に出されていて減少しない。欧米では古いマンションをリフォームすれば価値が回復するが、日本では「築10年以内」が絶対的な価値で築年数が増えると価値はなくなる。
マンション投資もアパート経営も最初は高い家賃で空室はでないので儲かるが、築年数が増えるほど採算性は悪化します。20年か30年経つと修繕費が増えていくが、大抵のマンションでは十分な修繕費を積み立てていないし、アパートはオーナーが自腹で修繕する事になる。
老朽化した物件は非常に低い家賃で賃貸されるので、家賃相場を下げてさらに経営を苦しくし、悪循環が進行します。こうして老朽化してしまったアパートを抱えたオーナーは、期待した収益を上げられずに失敗する例も出てきます。借金で投資をした人の返済不能が増えていて、「アパート経営で安心の老後」などのキャッチコピーは裏切られるケースも多い。

 

 

 

 

金融・投資・マーケット週刊現代 大損する人続出中!マンション投資と優雅な「大家ライフ」の落とし穴銀行のカモになる素人たち

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昨年より相続税が引き上げられたことに加えて、マイナス金利の影響もあって、不動産投資を始める人が増えている。だが、そこには優雅な「大家ライフ」とは真逆の苦労が待ち構えている。いいのは最初だけ

「4年前に親の遺産を3000万円ほど相続しました。するとどこから聞きつけたのか、銀行からは投資信託や保険商品を買わないか、不動産会社からはワンルームマンションを買わないかと、勧誘の電話がかかってくるようになった」

こう語るのは都内に住む石山晴幸さん(仮名、67歳)。とりあえず、退職金を預けている銀行に相談に行ったが、投資の経験も少ないし、よくわからない金融商品を買うつもりはなかった。そこで銀行に勧められたのが、不動産投資だった。

「現金で預けても金利が低くて利子が付かない。それなら、遺産を頭金にしてアパート経営でも始めてみてはいかがですかと言われたのです。アパート経営なら毎月、決まった定期収入が得られるし、相続税対策にもなる。いくらでも融資できますよと。

大家になるというのは、ちょっと憧れましたし、やってみようかという気になった。それが失敗の始まりでした」

石山さんは不動産屋をいくつか訪れ、土地を探した。結局、練馬区に適当な物件が見つかり、相続した遺産から頭金を捻出し、銀行から6000万円の融資を受けてアパート経営に乗り出した。1DKの間取りで家賃が12万円の部屋が4つ。

計48万円の家賃収入があるので、月々40万円ほどのローンの支払いも大丈夫だろうと踏んでいた。ところが……。

「確かにスタートした時は、不動産屋も入居者を紹介してくれて、順調だったのですが、昨年になって近所に似たようなアパートが次々と建った。すると入居者のなかに新しいところに移りたいという人が出てきた。そこで交渉の結果、家賃を1万円下げることにしました。

そうこうするうちに、他の空き部屋も出てしまい、ローンの支払いをするのに、自分の年金やら貯金やらで埋め合わせるしかなくなった。ローンはまだ半分以上残っているのに、このまま支払い続けられるのか、不安で仕方がありません」

いま、日本は歴史的な低金利にあり、行き場を失った投資マネーが不動産業界に流れ込んでいる。その一方で、石山さんのように、銀行や不動産屋の甘い言葉に乗せられて不動産経営を始めたものの大きな損を出す人が続出している。ファイナンシャル・プランナーの深野康彦氏が語る。

「銀行はカネ余りの状態なので、頭金がないという人にも不動産という担保があれば、わりと簡単におカネを貸しています。今年初めにマイナス金利が導入されてからはなおさらです。平成バブルのころは、担保があるからといってワンルームマンションやゴルフ会員権を購入する人向けに融資を増やしましたが、結局バブルが崩壊して、銀行は多額の不良債権を抱えることになりました。

それで懲りたはずなのですが、かつてと同じことをくり返している。バブル崩壊後の不良債権処理で苦労した銀行員たちも50代以上になっていて、銀行本体に残っていないのでしょう」

60歳以上の人が不動産投資を始める大きなきっかけになるのが、相続税対策だ。賃貸住宅が税対策になるのは、相続税の計算をする際の優遇があるから。一般の不動産や更地は路線価がそのまま相続税評価額になるが、貸家の場合は評価が20%くらい下がる。

「銀行からおカネを借りて賃貸住宅を建てると、さらに節税効果は高くなる。イメージとしては現金で持っているよりも40~50%、更地よりも30~40%の節税が期待できるでしょう」(深野氏)

だが、いくら節税ができるからといって、アパート経営で躓いてしまえば、もともとあった財産を切り売りすることになり、本末転倒だ。現在、不動産市況は停滞気味であるにもかかわらず、アパートの着工件数は増え続けている。

国土交通省によれば、今年上半期の新設住宅着工戸数は前年同期比で5・2%増だったが、なかでも貸家の着工戸数の伸びが大きく、8・7%増だった。

「その一方で首都圏では賃貸住宅の空室率が30%以上あると言われています(不動産調査会社「タス」によると23区内で33・68%)」(深野氏)

みずほ証券金融市場調査部チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「地域によっては家賃が高騰しすぎたところが出ている」とみる。「昨年1月から相続税増税されたこともあり、貸家が急増してきました。しかし利便性と家賃のバランスが取れない地域が出てきた。具体的にいうと神奈川県の一部は需給のバランスが崩れている。一方で埼玉、千葉など価格帯が低いエリアでは、貸家の需給関係は比較的良好です」

地方の医者が失敗している

アパート経営に加えて、相続税対策で注目を集めてきたのが、タワーマンションへの投資だ。タワーマンションはもともと一戸当たりの土地が小さいので課税される額が小さい。さらに高層階に行けば行くほど物件価格が高くなるのだが、課税評価は面積によって配分されるので低層階を買うより高層階を買うだけで節税効果が期待できた。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が語る。

「たとえば同じ間取りだと高層階の1億円の物件と低層階の7000万円の物件で、相続税の評価額は変わらない。固定資産税も変わりませんでした。

しかし、ここにきてタワーマンションの税制の歪みを正そうという動きが出てきた。政府は'17年度の税制改正大綱で、高層階の固定資産税を高めに見積もる計算法の導入を決定している。このように税制なんてコロコロ変わるものです」

税制の変更以外にもタワーマンションの盲点はある。

「新築のキラキラした物件だからといって、安心してはいけません。三鷹駅から徒歩3分くらいのところに大手不動産会社が分譲したタワーマンションがあります。'10年の竣工でしたが、東日本大震災で大きく壊れるところが出た。上層階では扉が閉まらなくなってしまった部屋もあったそうです。

管理組合が怒って、建設会社に修繕を求めましたが、地震のせいだから補償できないと要求は突き返された。あまり騒ぐとこの物件の悪評が広まりかねなかったので管理組合は泣き寝入り。各戸から修繕費を50万~100万円ほど集めたうえで、修繕費1億数千万円を支払いました」(榊氏)この物件は、今年の夏にも台風の影響で3階部分の外壁タイルが崩れ落ち、通行人が負傷する事故も起きた。ちなみに建設会社は、昨年大きな話題になった横浜の傾きマンションを作った会社である。「まだ表沙汰になっていないだけで、欠陥で揉めているマンションはいくらでもあります。あまり騒ぐと資産価値が下がるので、住民も黙っているケースがほとんどなのです」(榊氏)アパートを建てるにしろ、マンションを買うにしろ、不動産会社の言いなりになって物件を選び、銀行の勧めるがままに融資を受けていたら、ろくなことにはならない。都内の不動産会社社長が、業界の論理を語る。

「不動産屋やゼネコンは遺産相続の情報を得ると、『入居者は世話するから』といってアパートを建てさせようとします。最初は面倒を見てくれるかもしれませんが、3年も経つと何もしてくれない。それもそのはずで、アパートの建築費で儲けるのが不動産屋の商売なのだから、あとは知ったことではないのです」

ワンルームマンションへの投資なら、価格も安いし気軽に始められると思っている人もいるかもしれない。だが、そこにも落とし穴がある。3年前に都内にワンルームを買った吉野光一さん(57歳、仮名)が語る。「マンション投資のためのセミナーに出かけて行って、そこで不動産屋に新築のワンルームマンションを勧められました。近くに大学もあるし、駅から10分くらいだったので、いいだろうと思って買ったのです。しかし、今年に入ってからは空室が続いている。損益通算といって、マイナス分は自分の給料と合算して、税の控除ができるような仕組みがあるので、少しはおカネが戻ってくるのですが、結局持ち出しでローンを返し続けており、全体で見れば損をしてる」素人は新築という言葉に騙されがちだが、不動産投資の鉄則は新築を避けることだ。

「まず新築は中古に比べて3割くらい高い。しかし、最初の2~3年は税金が多めに戻ってくるので、持ち出しが少ないような錯覚にとらわれるのです。不動産事業自体がマイナスになっても損益通算があるので、なんとなく儲かっているような気になってしまう。業者の手口も巧妙です。新築の購入と運用で一時的に税金が返ってきて喜んでいるところを狙って、もう一軒買いませんかと持ちかけて来る。最初の購入での持ち出し感の薄さと税金が返ってきた嬉しさで、ついつい買ってしまう。地方の医者などで、このような手口に乗せられて、10件以上も新築を買ってしまい首が回らなくなったという人がけっこういますよ」(榊氏)

そもそも需要がないから

このように素人に投資をさせて儲けようとする業界の手口は実に巧妙だ。

たとえば家賃保証をしますといって家主を安心させアパートを建てさせる業者は多いが、実際には注意書きに「家賃は2年ごとに見直し」という条項が入っている。空室率が高いと当然、家賃は下げられてしまい、結局元が取れなくなることもある。家主は損をしても不動産会社は絶対に赤字を出さない仕組みになっているのだ。「本当に悪質な業者は郊外のどうしようもないアパートやマンションを安値で買いたたき、一時的に入居者を入れて満室にして、あたかも人気物件のように演出することもあります。そして客には『利回り10%の好物件ですよ』といって高く売りつける。しかし、購入後2ヵ月くらいしたら、入居者がどんどん出て行ってしまい、空室率は高止まりする。郊外の物件にこのようなケースが多いので気を付けたほうがいい。賃貸契約状況を確認して、1~2ヵ月前にどっと入居者が増えていたら怪しんだほうがいい」(榊氏)

ほとんど詐欺のようなやり方だが、素人だとこのような悪辣な手口にひっかかることも十分に考えられる。そもそも人口減の時代を迎え、経済成長も期待できない日本において不動産に投資すること自体が大きなリスクを伴う。人口と不動産価格には長期的に見て絶対的な相関関係があるからだ。

「都議会で豊洲市場の問題がクローズアップされてから、あの地域のマンションは価格が下がり始めている。円高傾向で中国人の爆買い投資も終わった。なにがきっかけになるかわかりませんが、近いうちに不動産の暴落が待っているかもしれません」(深野氏)「節税」「定期的な収入」といった甘い言葉に乗せられて、長年働いて築いた資産を大きく目減りさせてしまっては、元も子もない。週刊現代」2016年11月12日号より

 

過去最悪! 首都圏賃貸アパート「空室率30%超」の衝撃 | 日刊ゲンダイ ...

 

過去最悪! 首都圏賃貸アパート「空室率30%超」の衝撃

2016年6月11日http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/183277

ージ(C)日刊ゲンダイ拡大する

 東京23区の空室率は過去最悪の33.68%――。
 嵐の前触れなのか、首都圏の賃貸不動産が危険水域に入ってきた。
 トヨタなどが出資する不動産調査会社「タス」によると、今年3月の新築賃貸アパートの空室率は東京23区で30%を超え、神奈川県の35.54%と千葉県の34.12%も過去最悪となった。「アベノミクスによる異次元金融緩和と低金利政策、さらには昨年1月に施行された改正相続税法が重なり、投資先として新設賃貸住宅の着工が急増しました。このデータはマスコミではほとんど報じられていませんが、どう見ても異常と言わざるを得ません」(不動産コンサルタント「さくら事務所」会長の長嶋修氏) データからは、千葉県、埼玉県の投資用マンションも苦戦していることがわかる。保育園はなかなか建たないが、賃貸住宅だけは増えているというわけだ。だが、入居者の少ないアパートを建てた人は悲惨だ。投資用賃貸住宅の販売業者は“家賃保証10年間”などとうたって購入を勧めてくるが、契約内容をよくよく見れば、「家賃は2年ごとに見直す」と書かれていたりする。投資に見合わないどころか、破産の危機まであるのだ。 この住宅余りが一過性の現象であればいいが、日本の人口はこの後も先細り。ただでさえ、全国には820万戸の空き家が存在する。
■ドイツでは空室率30%超で都市が荒廃
 しかも、これほど空き家が話題になっているのに、賃貸住宅は増えるばかり。バブル再現を夢見てか、効率のいい投資先と見なす人は後を絶たない。
 昨年のアパートなどの「貸家」の着工戸数は前年比7.1%増の38万3678戸もあった(国交省調べ)。今年はさらに貪欲で、4月は前年同月比で16%増と6カ月連続の増加。これは年率換算で43万戸ペースだ。バブル時代の1990年は76万戸の「貸家」が建てられていたとはいえ、今年4月の「持ち家」が1.2%の微増というのを考えれば、現在の貸家の増え方の“異常”さがわかる。 さらに東京の4月に限れば、「持ち家」(1242戸)が前年同月比で7.9%の大幅減だったにもかかわらず、「貸家」(6177戸)は20.1%の大幅増。もはや“投機バブル”としか言えない状態だ。
 富裕層のことだから自分たちには関係ないという人もいるだろうが、この空室率の増加は他人事ではない。「東京の郊外を歩いて気付くのですが、確かにアパートの空き家が目立ちます。空室率が高まれば相対的に家賃が下がっていいと思う人もいるでしょうが、都心部に人口が奪われ、東京市部や神奈川、千葉、埼玉の郊外では空洞化が進みます。1990年に東西ドイツが統一された際、仕事を求めて西ドイツに人口が流入し、東ドイツの都市が犯罪の増加などで荒廃した事例があります。研究者によれば、空室率30%がその境目とされています」(長嶋氏)東京でも郊外の過疎化はすでに始まっている。千代田区、中央区、新宿区の人口が高い伸びを見せる中、東村山市東大和市羽村市あきる野市などの郊外は人口が減少しているのだ。賃貸マンションも含めた全体の空室率は20%ほどだが、このままではあっという間に危険水域だ。
 バブルがはじけた時の痛みは過去に経験したはずだが……。