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武闘派法律家の真実ブログ時代の変化を捉える職人・公益性と事実の意見

巨額の損害賠償請求・司法書士や税理士へ余り過ぎた弁護士が襲いかかる時代 否認や非弁の無料鑑定・公認会計士飯田はじめ03-3984-2333このブログは飯田の個人的意見です

高齢化で要らない価値ない田舎の実家・・家族制度の崩壊・相続登記未了土地

相続の未了登記土地は、公示して公示価格で供託して強制移転する方式の採用しか簡単に解決しない。相続人が捜索し自分の相続権を証明し供託金を受け取れば良い。不明な人は供託したまま消滅時効を迎える

 

特例法案を作る必要がある

弁済供託が民法上の寄託契約の性質を有するものであることは前述のとおり~払渡請求権の消滅時効民法の規定により、10年~

大震災の土地など本当に相続人が不明なのでほとんど事業は進まない

 

以下記事転載

 

土地も家も、なぜ所有者不明になるのか

「所有者不明化」問題から見える土地制度の根本課題(1/3)

吉原祥子http://wedge.ismedia.jp/articles/-/9035

 

»著者プロフィール

 人口減少と高齢化が進む中、相続を契機に故郷の土地の所有者となり、戸惑う人が増えている。

 「田舎の土地を相続したが、自分たち夫婦には子供がいない。自分の代で手放したいが、買い手も寄付先も見つからず困っている」「いずれ実家の土地を相続する予定だが、東京に暮らす自分は父親が所有する山林には行ったことがなく、どこにあるのかもわからない」こうした声を周囲で耳にするようになった。司法書士などによる法律相談や不動産会社による相続対策セミナーが活況を呈し、相続対策を取り上げた書籍や雑誌も目立つ。

 そうした声と時を同じくして、近年、問題として認識されつつあるのが「所有者不明土地」である。所有者の居所や生死が直ちに判明しない、いわゆる「所有者不明」の土地が災害復旧や耕作放棄地の解消、空き家対策など地域の公益上の支障となる例が各地で報告されている。国土交通省の調査では私有地の約2割が所有者の所在の把握が難しい土地だと考えられるという。

 個人の相続と、土地の所有者不明化。一見関係ないかに見える両者だが、実はその間には土地の権利と管理をどのように次世代に引き継いでいくのか、という大きな課題が横たわっている。

 本稿では、近年、マスコミでも取り上げられることの増えてきた土地の「所有者不明化」問題について、相続という多くの人々にとって切実な問題からひもといていく。そして、問題の背景にある制度の課題と、今後必要な対策について、3回に分けて考えてみたい。

なぜ、所有者不明になるのか

 所有者の特定に時間を要し、地域の土地利用や円滑な売買の支障となる「所有者不明土地」。

 土地とは、本来、個人の財産であると同時に、私たちの暮らしの土台であり、生産基盤であり、さらにいえば国の主権を行使すべき国土そのものだ。

民法学者の渡辺洋三は、土地のもつ4つの特質として、人間の労働生産物ではないこと、絶対に動かすことのできない固定物であること、相互に関連をもって全体につながっていること、そして、人間の生活あるいは生産というあらゆる人間活動にとって絶対不可欠な基礎をなしているものを挙げ、これらの特質ゆえに土地とは本来的に公共的な性格をもつと結論づけている1

 いま、そうした個人の財産であると同時に公共的性格をあわせもつはずの土地について、その所有者の居所や生死が直ちにはわからないという問題が、様々な形で表面化してきている。

 もっとも身近な例が空き家だろう。2015年5月に全面施行された空家対策特別措置法にもとづいて最初に強制撤去された長崎県新上五島町(2015年7月)および神奈川県横須賀市(同10月)の空き家は、いずれも行政のどの台帳からも所有者が特定できない「所有者不明」物件だった2

 一体なぜ、こうした問題が起きるのだろうか。

 土地所有者の所在や生死の把握が難しくなる大きな要因に、相続未登記の問題がある。一般に、土地や家屋の所有者が死亡すると、新たな所有者となった相続人は相続登記を行い、不動産登記簿の名義を先代から自分へ書き換える手続きを行う。ただし、相続登記は義務ではない。名義変更の手続きを行うかどうか、また、いつ行うかは、相続人の判断にゆだねられている

 そのため、もし相続登記が行われなければ、不動産登記簿上の名義は死亡者のまま、実際には相続人の誰かがその土地を利用している、という状態になる。その後、時間の経過とともに世代交代が進めば、法定相続人はねずみ算式に増え、登記簿情報と実態との乖離(かいり)がさらに進んでいくことになる。

 相続登記は任意のため、こうした状態自体は違法ではない。しかし、その土地に新たな利用計画が持ち上がったり、第三者が所有者に連絡をとる必要性が生じたときになって、これが支障となる。「登記がいいかげんで、持ち主がすぐには分からないために、その土地を使えない」という状態が発生するのだ。

全農地の2割が相続未登記のおそれ

 国土交通省によると、全国4市町村から100地点ずつを選び、登記簿を調べた結果、最後に所有者に関する登記がされた年が50年以上前のものが全体の19.8%を占めた。30~49年前のものは26.3%に上っている。この結果について同省は、「所有者の所在の把握が難しい土地は、私有地の約2割が該当すると考えられ、相続登記が行われないと、今後も増加する見込み」と分析している3

1:渡辺洋三(1973)『法社会学研究4 財産と法』、東京大学出版会
2:日本経済新聞「空き家解体 根拠は『税』」2015年11月30日、同「危険空き家28軒に勧告」同年12月6日。
3: 国土交通省 国土審議会 計画推進部会 国土管理専門委員会(第1回)「資料6_人口減少下の国土利用・管理の検討の方向性」15ページ。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/kokudo03_sg_000053.html

図1は2013年に人口約1.5万人の自治体で事業担当者が実際に作成した相続関係図である。県道敷設に際して用地取得の対象となった土地の一角に、三代にわたり相続登記がされていない土地があった。権利の登記は任意とはいえ、自治体が税金を使って用地取得を行う際には所有権移転登記を行うことが前提となる。そのため、事業担当者は、面積はわずか192平方メートルのこの土地について約150名にわたる相続人を特定した。

図1 時間の経過とともに、法定相続人は鼠算式に増加(出典:東京財団『国土の不明化・死蔵化の危機~失われる国土III』2014年)
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図1 時間の経過とともに、法定相続人は鼠算式に増加(出典:東京財団『国土の不明化・死蔵化の危機~失われる国土III』2014年
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 この事例は道路敷設だが、これが農地の集約化でも災害復旧の場面でも、相続未登記の土地の権利移転に必要な手続きは基本的に同じである。相続人全員の戸籍謄本や住民票の写しを取得して親族関係を調べ、相続関係図を作り、法定相続人を特定する。そして、登記の名義変更について、相続人全員から合意をとりつけなければならない。相続人の中に所在不明や海外在住などで連絡のつかない人が一人でもいれば、手続きのための時間や費用はさらにかかることになる。

 近年、各地で表面化している、「土地の所有者が分からず、利用が進められない」という事象の背景には、こうした相続未登記の問題がある。必要な土地の中のごく一部でもこういう土地があれば計画の遅れに繋がる。

 2014年4月からスタートした農地中間管理機構による農地の集約化の促進でも、同様のことが事業の障害となっている。同機構による農地の貸付は、土地の登記名義人による契約が原則だ。そのため、相続未登記の農地の所有者確認に時間を要し集約の足かせになる事例が各地で報告されている4

 農林水産省が昨年行った初の全国調査によると、登記名義人が死亡していることが確認された農地(相続未登記農地)およびそのおそれのある農地(住民基本台帳上ではその生死が確認できず、相続未登記となっているおそれのある農地)の面積合計は約93万ヘクタール。全農地面積の約2割に達するという5

 こうした未登記農地では、今後、現在の所有者が離農した場合、新たな権利関係の設定には相続人調査と登記書き換え手続きが必要になる。そのため、迅速な権利移転が困難になることが懸念される。

 それでは、こうした問題は全国でどのくらい発生しているのだろうか。また、問題の全体構造はどのようになっているのだろうか。筆者らは土地の「所有者不明化」の実態を定量的に把握するため、2014年秋に全国1,718市町村および東京都(23区)の税務部局を対象にアンケート調査を実施した。次回はこのアンケート調査の結果から、全国の実態と問題の全体像を考える。

4:例えば、日本経済新聞〔四国版〕「農地バンク利用低調」2015年6月17日、南日本新聞「まちが縮む(5)土地問題 未相続が『足かせ』に」同年9月26日など。こうした実態を踏まえ、政府の「日本再興戦略2016―第4次産業革命に向けて」(2016年6月2日閣議決定)では、「相続未登記の農地が機構の阻害要因となっているとの指摘があることを踏まえ、全国の状況について調査を行うとともに、政府全体で相続登記の促進などの改善策を検討する」ことが明記された。
5
http://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/mitouki/mitouki.html

(第2回:3月○日公開予定 へ続く)

 

 

 

https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/kokudo03_sg_000053.html

 

国土管理専門委員会(第1回)・配付資料

 

 

相続未登記農地等の実態調査の結果についてお知らせします

http://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/mitouki/mitouki.html

平成29年1月5日更新

担当:経営局農地政策課

農林水産省は、平成28年度に実施した相続未登記農地等の実態調査について、結果を取りまとめました。

1.概要  

  近年、農地について相続が発生しても、登記名義人が変更されず、権利関係が不明確となるケースが多くなっており、担い手への農地の集積・集約化を進める上で阻害要因となっているとの指摘があります。
  農林水産省では、このような相続未登記農地等の全国の状況を把握するため、農業委員会を通じて、実態調査を実施しました(注1)。
  調査の結果、平成28年においては、全国で、
(1) 登記名義人が死亡していることが確認された農地の面積は約47万7千ha
(2) 登記名義人が市町村外に転出しすでに死亡している可能性があるなど、相続未登記のおそれのある農地の面積は約45万8千ha
存在することが確認されました。これらを合計すると、全農地面積の約2割となっています。
  なお、これらの農地のうち遊休農地(注2)の面積は、約5万4千ha(上記(1)及び(2)の農地の面積の約6%)となっています。

(注1)相続未登記農地等の実態調査は、全国1,718市町村のうち災害等により調査ができなかったものを除く全1,695の市町村において実施しました。
(注2)「遊休農地」:
    (1) 現に耕作されておらず、かつ、引き続き耕作されないと見込まれる農地(農地法32条第1項第1号の農地)
    (2) 利用の程度が周辺の地域の農地に比べ著しく劣っている農地(農地法32条第1項第2号の農地)

2.相続未登記農地等の実態調査の結果(平成28年8月時点)

  相続未登記農地(注3)

  476,529ha
    (うち遊休農地  26,787ha)

  相続未登記のおそれのある農地(注4)

  457,819ha
    (うち遊休農地  26,896ha)

  合計

  934,348ha
    (うち遊休農地  53,683ha(注5))


(注3)「相続未登記農地」:
      登記名義人が死亡していることが確認された農地。
(注4)「相続未登記のおそれのある農地」:
      登記名義人の市町村外転出、住民票除票の不存在等により、住民基本台帳上ではその生死が確認できず、相続未登記となっているおそれのある農地。
(注5)相続未登記農地等における遊休農地の面積については、48市町村では集計ができなかったため、結果に含めていません。

3.都道府県別の結果

【都道府県別】相続未登記農地等の実態調査の結果(PDF : 57KB)

 

お問い合わせ先

経営局農地政策課
担当者:企画グループ、有効利用グループ
代表:03-3502-8111(内線5164)
ダイヤルイン:03-6744-2150
FAX:03-3591-5866