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海外中古不動産の減価償却費で節税? 会計検査院が文句・・日本では節税は無理  不動産屋の営業に騙される

以下記事転載

会計検査院 国外の中古等建物を活用した節税策に“待った”|税務の勘所|日税ジャーナルオンライン

会計検査院 国外の中古等建物を活用した節税策に“待った”

http://nichizei-journal.com/kan/%E4%BC%9A%E8%A8%88%E6%A4%9C%E6%9F%BB%E9%99%A2%E3%80%80%E5%9B%BD%E5%A4%96%E3%81%AE%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E7%AD%89%E5%BB%BA%E7%89%A9%E3%82%92%E6%B4%BB%E7%94%A8%E3%81%97%E3%81%9F%E7%AF%80%E7%A8%8E%E7%AD%96/

2016/11/16

 会計検査院は11月7日、平成27年度決算検査報告を作成して内閣に送付した。その中の「特定検査対象に関する検査状況」において、ある“節税策”に対する指摘が行われている。それは、「国外に所在する中古の建物に係る所得税法上の減価償却費について」。

 そもそも減価償却費は、減価償却資産の取得日および種類に応じて定められた償却の方法と、耐用年数省令に基づいた法定耐用年数とによって定められた償却率を取得価額に乗ずるなどして計算するのが原則となっている。

 しかし、中古の減価償却資産の場合、法定耐用年数を用いることに代えて、①法定耐用年数の全部を経過した中古資産は「法定耐用年数の100分の20」、②法定耐用年数の一部を経過した中古資産は「法定耐用年数-経過年数+経過年数の100分の20」の算定方法、すなわち「簡便法」を用いることが認められている。

 そこで、現在の住宅用の建物の構造別の法定耐用年数を見てみると、木造または合成樹脂造は22年、れんが造、石造、ブロック造は38年、鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造は47年。もし、法定耐用年数の全部を経過していれば、簡便法を用いて木造等の法定耐用年数は4年、れんが造等の38年は7年、鉄骨鉄筋コンクリート造等の47年は9年となる。

 これは、国外に所在する建物に対しても同一の税制が適用される。だが、アメリカやイギリスのほうが日本よりも建物が長期間使用されており、日本の戸建住宅は、築後20年までで価値が大きく低下するといわれている一方で、アメリカやイギリスの戸建住宅は、中古住宅と新築住宅との価格差が小さい

 そこで、会計検査院は、「国外に所在する中古等建物については、簡便法により算定された耐用年数が建物の実際の使用期間に適合していないおそれがある」という点に目を光らせたわけだ。

 

 所得税額の申告納税額が多額となっている麹町税務署など10税務署から証拠書類として提出された平成23年分から25年分までの確定申告書等を検査したところ、国外に建物を所有していた延べ751人が減価償却費を計上していた建物延べ1585件のうち、耐用年数が10年以下の建物で中古と判断される建物、また、耐用年数が10年を超えて中古である旨の記載があった建物は延べ562件。このうち、国外の中古等建物は延べ511件で、減価償却費の合計は39億8650万円、所有者数は延べ337人だった。

 そして、国内に所在する中古等建物は、耐用年数が11年以上となっているものが過半を占めていたのに対し、国外に所在する中古等建物は耐用年数が4年、7年または9年となっているものが多く、とりわけ「4年」となっているものの割合が、国外に所在する中古等建物全体の約半数を占めていた

 また、減価償却費と賃貸料収入を比較してみると、国内の中古等建物の90.1%が賃貸料収入の半分以下となっていたが、国外の中古等建物については、減価償却費が賃貸料収入を上回っているものが83.2%。これらの中には、賃貸料収入の10倍を超えるものもあり、賃貸料収入を大きく上回る減価償却費が計上されていた。

 さらに、国外に中古等建物を所有し、不動産所得に損失が生じている場合、賃貸料収入を上回る減価償却費が計上されているケースが多く、多額の減価償却費の計上が不動産所得の損失の主な要因となっていることが伺えた。

 こうした状況を踏まえ、会計検査院は、「賃貸料収入を上回る多額の減価償却費を計上している者は、不動産所得に損失が生じ、給与所得等の総合課税に属するほかの所得と損益通算を行うことで、所得金額および所得税額が減少することになる」、「将来的に減価償却費を計上できなくなり、不動産所得や所得税額が増加するが、中古等建物を譲渡したり、出国して非居住者になれば、将来的に増加する所得税額の一部を負担しないことになる」と指摘

 今後の対応について「財務省において、国外に所在する中古の建物に係る減価償却費の在り方について、様々な視点から有効性および公平性を高めるような検討を行っていくことが肝要」として、国外の中古等建物を活用した節税策に“待った”をかける所見を示した。

 

会計検査院が問題視 海外中古不動産の「減価償却」活用スキーム | 幻冬舎ゴールドオンライン | 富裕層向け資産防衛メディア

国際税務専門の異色弁護士による「国際相続&税務」の最新事情【第1回】

http://gentosha-go.com/articles/-/6992

会計検査院が問題視 海外中古不動産の「減価償却」活用スキーム

木村 道哉2016.12.21減価償却税制改正新連載

 

年々、厳しさを増している国外財産に対する課税。特に相続時において国外財産は、法律・税金の面でトラブルを招いてしまうことが少なくありません。本連載では国際税務が専門という異色弁護士が国際相続&税務の最新事情について解説をしていきます。第1回の今回は、中古の海外不動産での減価償却費を活用した節税スキームに関し、会計検査院が疑問を呈した件をお伝えします。

平成30年度以降に制度改正が行われる可能性も

会計検査院平成27年度決算検査報告(平成28年11月7日内閣へ送付)には、「国外に所在する中古の建物に係る所得税法上の減価償却費について」という報告が存在します。

 

 

この報告は、財務本省・国税庁・10税務署(麹町、京橋、芝、麻布、四谷、目黒、雪谷、玉川、渋谷、芦屋各税務署)を検査対象としています。納税者のうち、国外の建物を取得して不動産事業を行い、多額の減価償却費を計上して、不動産所得に損失が生じている者について報告し、財務省に対して、海外中古建物の減価償却について有効性及び公平性を高める対策を検討するよう求めています。


平成28年12月8日に発表された「平成29年税制改正大綱」には、海外中古建物の減価償却について直接的な言及はありませんでした。しかし、次年度以降に何らかの税制改正が行われる可能性が十分あるため、改正の動向に注意が必要です。

中古不動産の減価償却費を活用した節税スキームとは

中古建物に投資して多額の減価償却費を計上し、不動産所得について損失を発生させ、他の給与所得・事業所得等と損益通算して所得全体を圧縮するという節税スキームが存在します。この節税スキームは、海外中古建物を投資対象とすることも可能です。日本の居住者は、国外で保有する不動産の不動産所得についても、所得税を課税されますが(「全世界所得課税」)、その逆に、国外で不動産所得について損失が発生した場合には、国内の他の所得と損益通算をして、所得全体を圧縮することが可能だからです。

 

建物の法定耐用年数は耐用年数省令により定められていますが、中古建物については、法定耐用年数に代えて使用可能期間の年数を見積もる方法も選択できます。そのうえで、使用可能期間年数を見積もることが困難な場合は、「簡便法」という計算方法を用いることができます。「簡便法」によれば、法定耐用年数を全て経過した中古建物の場合、「木造又は合成樹脂造」が4年、「レンガ造、石造又はブロック造」が7年、「鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造」 が9年の耐用年数となり、この計算方法が、海外中古建物にも同様に適用されます。

中古市場が発展した海外不動産での「簡便法」適用に疑問

会計検査院は、海外中古建物に「簡便法」をそのまま適用することに疑問を呈しています。①日本では、住宅流通戸数のうち中古住宅の流通が14.7%に過ぎないのに対し、アメリカ合衆国では83.1%に上り、②日本の住宅が平均約32年で滅失するのに対し、アメリカ合衆国の住宅は約66年、英国は約80年となっていて、中古住宅と新築住宅の価格差が小さい状況であること等を挙げ、「国外に所在する中古等建物については、簡便法により算定された耐用年数が建物の実際の使用期間に適合していない恐れがあると認められる。」と述べています。


具体例で言うと、アメリカにある築35年の木造戸建を購入した場合、「簡便法」によって取得費用を4年間で多額の減価償却費として計上し、減価償却終了後すぐに新築住宅に近い価格で売却して、資産を減らさず税メリットだけを享受できてしまうことを問題視しているのです。


以上のとおり、会計検査院は「簡便法」による海外中古建物の減価償却を問題視しており、財務省に何らかの対策を検討するよう求めています。そのため、平成30年度以降、何らかの税制改正がなされる可能性が十分に考えられますので、海外中古建物へ投資する場合は、この点についても十分に考慮する必要があります。

 

【第2回】の記事を読む

本連載は書下ろしです。原稿内容は掲載時の法律に基づいて執筆されています。

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減価償却税制改正新連載

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木村 道哉

 

アカマイ法律事務所 代表弁護士

1978年兵庫県神戸市生まれ。灘高校早稲田大学法学部、中央大学ロースクールを卒業。ちば松戸法律事務所、IN CONTROL LEGAL SUPPORT SERVICES、税理士法人山田&パートナーズ、弁護士法人Y&P法律事務所を経て、2016年9月にアカマイ法律事務所を設立。東京弁護士会遺言信託部・不動産法部に所属し、一般社団法人ジャパン・タックス・インスティチュート「文化インフラ構築と税制」研究会では事務局を担当。著作として「国際相続の税務・手続 Q&A 第2版」(中央経済社、共著)がある。現在は、相続・事業承継のほか、M&A・労務・知的財産権などの企業法務、国際案件等に取り組んでいる。

 

会計検査院、海外の中古不動産投資を利用した節税スキームを指摘

会計検査院、海外の中古不動産投資を利用した節税スキームを指摘

2016/11/18

会計検査院、海外中古不動産を利用した節税スキームを指摘

2016年11月7日、会計検査院平成27年度決算検査報告を作成し、これを内閣に送付しました。

その中には、「国外に所在する中古の建物に係る所得税法上の減価償却費について」という報告が含まれています。

それは、富裕層による海外中古不動産を利用した節税スキームに待ったをかける指摘になっています。

会計検査院による指摘事項は、その後税制改正に繋がる過去の例も多く、今後の動向を注視する必要があります。

そもそも、海外不動産を利用した節税スキームとはどのようなスキームなのでしょうか。

 

不動産所得を利用した節税スキームの概要

現行の所得税法上、不動産所得の性質を利用して節税することが可能になっています。

不動産所得は、その貸付けによる賃貸収入から必要経費を控除した金額とされていますが、その必要経費が収入を上回れば損失が生じ、不動産所得はマイナスになります。

不動産所得は、一定の場合を除き、損失の金額を給与所得や事業所得などの総合課税に属する他の所得金額から控除することができます。

不動産所得の必要経費には、建物等の減価償却費も含まれますので、減価償却費を多く計上できれば、不動産所得に大きな損失が生じ、給与所得等と相殺して所得を減らす、つまり所得税額を減額する効果があります。

日本の所得税率は最大45%であるため、最大で損失の額 x 45%の節税効果があることになります

そもそも、日本の所得税法上、日本の居住者は国内だけでなく国外で生ずるすべての所得に対して所得税が課されることとなっています。

いわゆる、「全世界所得課税」と言われるもので、これだけを見ると所得税額が増えるような気がするかもしれませんが、日本国外の不動産であったとしても損失が生じていれば、日本国内の給与所得等と相殺され、逆に節税効果があることになるのです。

 

中古建物に係る減価償却費の計算方法

なぜ海外不動産は節税スキームとして使われるのかを理解するためには、次に減価償却費の計算方法を確認する必要があります。

建物の法定耐用年数は、構造別に下記の通りとなっています。

 

 ・ 木造又は合成樹脂造: 22年

 ・ レンガ造、石造又はブロック造: 38年

 ・ 鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造: 47年

 

そして、中古の建物については、法定耐用年数を用いることに代えて、使用可能期間の年数を見積もる方法を採用することができます。

さらにその使用可能期間の年数を見積もることが困難な場合には、次の算式により計算した年数を耐用年数とすることができるとされています(簡便法)。

 

<法定耐用年数の全部を経過した中古資産>

  法定耐用年数 x 20 / 100

 

<法定耐用年数の一部を経過した中古資産>

  法定耐用年数 – 経過年数 + 経過年数 x 20 / 100

 

法定耐用年数の全部を経過した中古資産について、簡便法を用いた場合の耐用年数は下記の通り、とても短い年数となります。

つまり、短期間で多額の減価償却費を計上できることになります。

 

<法定耐用年数の全部を経過した中古の建物 (簡便法の場合)>

 ・ 木造等: 22年 -> 4年

 ・ レンガ造等: 38年 -> 7年

 ・ 鉄骨鉄筋コンクリート造等: 47年 -> 9年

 

なぜ国内ではなく海外の不動産なのか?

上述の通り、中古の建物についてはとても短い耐用年数になる可能性があることがお分かり頂けたかと思います。

それでは、なぜ国内ではなく海外の不動産なのでしょうか?

会計検査院の報告書によると、「日本及び欧米の建物を取り巻く状況についてみると、住宅を建築してから滅失するまでの平均年数は、国土交通省の推計によると、日本は約32年であるのに対して、アメリカ合衆国は約66年、英国は約80年となっている」とのことです。

さらに、「日本の戸建住宅は、築後20年までで価値が大きく低下すると言われている一方で、アメリカ合衆国や英国の戸建住宅は、中古住宅と新築住宅との価格差が小さい状況になっている」とのことです。

つまり、アメリカ合衆国や英国であれば、築50年超でも価値のある住宅が存在し、そのような住宅を購入することにより、日本の所得税法上、多額の減価償却費を計上でき、減価償却費が計上できなくなれば、すぐに売却するというスキームが生まれたのです。

 

会計検査院の所見

冒頭で述べた、会計検査院のレポートの中で最後に下記の通り、述べられています。

国外に所在する中古等建物については、簡便法により算定された耐用年数が建物の実際の使用期間に適合していない恐れがあると認められる。そして、賃貸料収入を上回る減価償却費を計上することにより、不動産所得の金額が減少して損失が生ずることになり、損益通算を行って所得税額が減少することになる。」

さらに、「本院の検査によって明らかになった状況を踏まえて、今後、財務省において、国外に所在する中古の建物に係る減価償却費の在り方について、様々な視点から有効性及び公平性を高めるよう検討を行っていくことが肝要である。」と述べられています。

前述の通り、会計検査院の指摘から税制改正へと繋がる過去の事例を見る限り、海外中古不動産の耐用年数について税制改正がされるのも、遠い話ではないかもしれません。