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武闘派法律家の真実ブログ時代の変化を捉える職人・公益性と事実の意見

巨額の損害賠償請求・司法書士や税理士へ余り過ぎた弁護士が襲いかかる時代 否認や非弁の無料鑑定・公認会計士飯田はじめ03-3984-2333このブログは飯田の個人的意見です

相続税の節税は極端な対策は全部無駄になる 森金融庁が「アパートローン」に鉄槌

相続税の節税は極端な対策は全部無駄になる

なんで相続税の節税は駄目・無駄・不可能の国税後出しジャンケンや経済変動・暴落・まさか・が有るのに業者・銀行の提案営業に乗せられ資産減少・減損に成るのを契約するのか?誰も本当の事を言わない嘘つきだ。

 

昭和バブルで相続税節税は全部失敗の現実からアベノミクスでも同じ損失になるのは目に見えている。

相続税節税というブーム流行は反動で資産価値が暴落する。

税金で経済判断をしては行けない。主客転倒だろう。

何故に税金がメインなのか?

経済活動が主で、その一部が税金だ。

必ず再生産のために大部分は残して呉れるのが税金

全部税金は持って行かない。

しかし経済損失は全部失い泣くことになる。

 

鶏を食えば卵は産まない

生まれた卵で鶏をコントロールできない。以下記事転載

以下記事転載


「サラリーマン大家」の時代は間もなく終わる

東洋経済オンライン

このような貸家の建設は、2015年1月に相続税増税がなされたことでブームに火が付き始めました。もともと多くの資産家が貸家を建てて相続税の評価額を .
超富裕層ピンチ? 究極の節税術「5年ルール」が廃止か

ZUU online

相続税法の「5年ルール」とは、「資産を子や孫に承継する場合、日本の相続税や贈与税が課されないために海外に住む場合の最低居住期間が5年超必要」という ...

 

業者は「三代で相続税で財産を失う」と脅迫するが資産減少の方が痛い。

騙しの脅迫文言は一部は正しいが、全体から見ればオカシイ

 

タワーマンション1億で相続税評価・財産評価では20%の2000万円となる?

すると8000万円の評価減だ

この被相続人相続税率が30%とかなりの金持ちとする。

8000万円×30%=2400万円も節税出来る・・・良いではないか??

しかしタワーマンションが暴落し7000万円となり

相続税評価も30%の国税後出しジャンケンで上昇したら

7000万円-2100万円=4900万円の評価減だ

その30%だから1470万円も節税だ・・・凄い

しかしタワーマンションの暴落の評価損3000万円なら

評価損3000万円-節税1470万円=1530万円の損失だ

小学校でも分かる損得計算だ。だれもリスク有りすぎで投資しない騙しだ

 

平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額  税率   控除額

1,000万円以下 10%   -

3,000万円以下 15%   50万円

5,000万円以下 20%   200万円

1億円以下     30%   700万円

2億円以下     40%   1,700万円

3億円以下     45%   2,700万円

6億円以下     50%   4,200万円

6億円超       55%   7,200万円

 

相続税率50%の俺は金持ちだ

8000万円の50%=4000万円の節税だ・どうだ

しかし暴落タワーマンション7000万円で評価30%の場合に

7000万円-2100万円=4900万円の評価減だ

4900万円の50%2450万円も節税だ・どうだ?

しかしこの場合でもタワーマンション評価損3000万円と

節税2450万円ならマイナス550万円だ・・アホとしか言いようがない

昭和バブル崩壊では30%の評価損どころでない地価の変遷

http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/kikaku/chika/pdf/chikahensen.pdf

 

金融庁が「アパートローン」に鉄槌

月刊FACTA 3/30(木) 0:55配信

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170330-00000001-facta-bus_all

 

金融庁が「アパートローン」に鉄槌

バブルを膨張させたのは国交省の怠慢。怒りの矛先は大手アパートメーカーに向かっている。

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「このままでは80年代の不動産バブルやリーマンショック前のプチバブルの二の舞いになる。泥沼に陥る前に手を打つべき」

金融庁や日銀が目の敵にするのが、急増するアパート・マンション建設向け融資(アパートローン)だ。

数字が異常な膨張を物語る。日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によれば、2016年の銀行・信用金庫による不動産融資は対前年比15・2%増とバブル期並みとなり、不動産業向け以外の伸び率は低水準に留まった。

括目すべきは、不動産融資の内訳だ。増加分の約3割を1件あたりの融資額が小さい「個人による賃貸業向け貸出」(アパートローン)が占めているのだ。「少子高齢化が進んでいるのに、地方でも単身者向けを中心としたアパート建設ラッシュが発生したが、借り手はどこにいるのか?」(メガバンク幹部)

相続税対策が引き金

15年1月の相続増税が、アパートバブルのはじまりだ。相続税の非課税枠が引き下げられたことから、地主・富裕層が一斉に節税に走り出した。早い話が、1億円の現金のままだと最高税率55%の相続税の対象となるが、もしこの1億円でアパートを建設すると、相続税評価額が半分の5千万円程度に下がる。

税制改正により相続税の課税対象者は増税前に比べ急増し、15年の東京局管内における課税対象は12・7%(対前年比5・2%増、国税庁統計)となった。「アパート・マンションローンを利用するオーナーのほとんどが土地持ちの富裕層。資産運用と節税対策をセットにした実需を伴わない貸し出しが急増している」と銀行幹部はいう。

これをエスカレートさせたのが、16年2月の日銀のマイナス金利政策だった。アパートローン利用者の大半は土地持ちの資産家だから、融資判断が極めて容易。このため金融機関が殺到し、「いまや当初固定10年型の貸出金利で1%を切る融資は当たり前になっている」(メガバンク幹部)。

これに便乗した住宅メーカーが都市部に住む高齢の資産家を狙って「節税になり想定利回りが高い。ほぼゼロ金利で融資が受けられる」と、アパート建設ブームを囃し立てたのだ。

不動産バブルの発生を恐れる金融庁は昨秋、金融機関のアパートローンの実態調査に乗り出した。結果、アパートローンの貸し出しは不動産事業者が金融機関に持ち込むケースがほとんどであることが判明。「金融機関は住宅メーカーの言いなりになって融資をつけているだけ。顧客ニーズや貸し出し実行後のアパート経営が上手く回っているかのモニタリングはおざなりになっている」(幹部)と、金融庁を憤慨させた。

日銀も昨年10月に発表した「金融システムレポート」でアパートローンに警鐘を鳴らした。一部地域で賃貸住宅の空室率が高まっていることを踏まえ、地銀や信用金庫に入口審査と途上与信の強化を求めた。目下のところは晩婚化・高齢化で貸家戸数が増加しているが、20年以降は本格的に世帯数の減少が見込まれ、空室率が跳ね上がるのは目に見えている。

レオパレス21の株価急落

金融庁の怒りの矛先は、金融機関より、むしろ大東建託レオパレス21積水ハウスグループ、東建コーポレーション、大和リビング、旭化成不動産レジデンスといった建設戸数が多い大手アパート業者に向かっている」(メガバンク幹部)という。

アパートオーナーと住宅メーカーの契約は、建築から入居者募集、管理といった手間がかかる多岐にわたる業務をアパート業者が一括して請け負う「サブリース契約」がほとんど。

オーナーがサブリース業者に一定の手数料を支払い、最長で35年間程度の長期契約と一定期間の家賃収入を保証する仕組みになっている。

実は、アパート建設バブルが収まらない根本要因は、これらのアパート業者の多岐にわたる業務のうち、アパート建設業務の利益率が異常に高いことに起因する。「建設業務の粗利益率は主要メーカーでは30~40%に達する。その一方で、管理業務やその他の業務の利益率は一ケタが相場で儲からない」(住宅メーカー関係者)とされる。したがって、これらのアパート建設業者は、利益率の高いアパート建設業務を何よりも優先する。「アパートを建てて金融機関に融資をつけさせれば後は知ったことではない」と、バブルの宴に踊っているのだ。

問題は物件周辺の家賃相場が下落した場合だ。業者の都合で家賃の減額や契約解除をオーナーに強制的に認めさせることもできるため、トラブルになるケースが続出している。国土交通省は昨年9月、契約時に「将来的に家賃が減る恐れがある」との説明をするよう業者に義務付けたが、これしきのお達しでバブリーな営業攻勢が止まるわけもない。

そのうえ、オーナー(債務者)が返済困難な状況に陥った場合、住宅資産のみならず自らの保有資産まで強制的に換価されてしまうという由々しき事態も珍しくない。高齢化が進む過疎地のアパートでは空室率が高まり、ローンを返済できず資産を失うオーナーもいるという。

事態の深刻化を裏づけるように、2月22日には、10年間家賃が変わらない契約でアパートを建てたのにもかかわらず、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(80)がレオパレス21を相手取り減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁に起こした。100人以上のオーナーが一斉提訴を検討していると報じられ、レオパレス21の株価は急落した。

ある金融庁幹部は「結局、悪いのは国交省だ」と吐き捨てる。サブリース契約の問題が明るみに出たのはリーマンショック後の2010年頃に遡るが、国交省は抜本的な対策を怠った。サブリース業界の自主規制団体「サブリース事業者協議会」はあるものの、未加入の大手業者も多いとされており、業界の実態は「監督官庁である国交省ですらよく掴めていない」(同幹部)という体たらくだ。

首相官邸の覚えがめでたい森信親金融庁長官は、「マンションローンバブルを膨らませたのはマイナス金利ではなく、国交省の怠慢だ」と怒りを募らせている。金融庁が金融機関に大号令をかけ、アパートローン・バブル潰しに動く日が近づいている。 

ファクタ出版

 

 

 

タワーマンション 東京五輪後にやってくるスラム化の恐怖

2017.03.29 07:00

http://www.news-postseven.com/archives/20170329_505647.html

 

【すでに「売り」が優勢になっている中古タワマンも】

 

 世の中で初めてタワーマンションが分譲されたのは、住友不動産が1976年(昭和51年)に埼玉県与野市で建設・分譲した与野ハウスといわれている。

 以降、タワマンは首都圏では湾岸エリアなどの工場跡地を中心に続々と建設され、今や都内でのありふれた光景の一つになっている。

 不動産経済研究所の発表によれば、2004年以降2016年までの13年間に首都圏で供給された超高層マンションは累計で573棟、17万7850戸に及ぶ(2016年は推定値)。同期間に首都圏で供給されたマンション戸数(69万7418戸)の、なんと4戸に1戸が、いわゆるタワマンなのだ。

 この煌びやかな、都市居住の象徴ともなったタワマンであるが、その内部を覗いてみると、タワマンならではの様々な問題が浮かびあがっている。

 タワマンは眺望の良い高層階ほど価格は高くなる傾向にある。地上40階以上になるタワマンともなるとその階層による価格差は著しく、低層階と高層階では分譲価格も坪単価で2倍から3倍になる事例も珍しくない。

 高層階は眺めが良いだけでなく、相続税評価額の圧縮に使う層や中国人をはじめとした富裕層の投資マネーが入り込むことによって、高額で取引される傾向にあるからだ。分譲する側のデベロッパーにとっても、同じ建設費で建てた棟の中で、高層階ほど高値で分譲できるタワマンは利益率の高いドル箱というわけだ。

 その結果、問題となっているのが高層階住民と低層階住民の対立だ。

 昨年10月から12月に放映されたTBSテレビのドラマ「砂の塔~知りすぎた隣人」でも話題になったように高層階セレブリティと低層階の資産格差を背景とした、住民間のいやがらせや子供へのいじめといった住民対立がクローズアップされている。

 高層階の住民からすれば、住宅ローンをたんまり抱えて、「無理くり」入居してきた一般庶民である住民の存在は気に入らない、低層部の住民からみれば、必要のない豪華な共用施設を独り占めして我が物顔でふるまう高層階住民のいやらしさが癪に障るというわけだ。

 しかし、この話はあくまでも現状での話だ。別にお互い「好き」で買ったマンションなのだから入居後の争いなど他人からみればどうでもよい話ともいえる。

 問題はこれからだ。タワマンの高層階は「投資」として買った人が多い。つまり、投資は「入口」があれば、必ず「出口」=売却することによって完結する。湾岸エリアのタワマンを買った多くの外国人投資家は東京五輪が終わるまでに、自分たちの投資を確定させようとする。相続税の節税目的で買った人は当然だが、相続発生後はこの物件に用はない。

 すでにこのエリアの中古マンション市場では、彼らによる「売り」が優勢になっている。新築のタワマンが折からの建設費の高騰により分譲価格がどんどん上がる中、中古市場では「売り逃げ」を図る投資家が繰り出す大量の売り物件で溢れている。

 新築物件への影響は甚大になる。東京五輪後の東京の将来について楽観的な人は少ない。首都圏ですら、今後は人口が減少に向かうことは間違いなく、激しい高齢化社会の到来は首都圏においては、実はこれからが本番と言われている。

 東京がアジアの金融センターになることを唱える政治家は多いが、外国人の金融マンの間ではジョークとしか聞こえないだろう。彼らは口をそろえて「アジアの金融センターはシンガポールあるいは香港」と断言する。

 ということは、東京五輪後に東京タワマン投資の掛場に新たに登場する投資家は少ない。相場は「下げ」となる。もともと東京五輪目当てで上がってきたタワマン高層階相場は、大量の「売り」の出現により暴落するだろう。

 さらに国税庁はタワマンの相続税評価額を見直し、これまで階層差に関わらず一緒だった評価に格差をつけた。相続税対策としての妙味も減じられてしまったタワマンの高層階をあえて高い価格で買おうとする人は激減するだろう。

 この相場下げの影響は、本来は高層階とは縁のないはずの低層部の住戸の中古相場の足を引っ張ることにもなるだろう。

 ここまではこれから数年間の話。そして大問題が、東京五輪以降で顕著になるタワマンの大規模修繕問題の話である。

タワマンの建設が進んだのは1995年以降と言われる。大都市法が改正され、都心部容積率が大幅に緩和された結果、大量のタワマンが湾岸部を中心に供給されてきた。そのマンションの多くが築25年を超えるのが東京五輪以降だ。

 実はタワマンの大規模修繕については工法が確立されていない。

 外壁の修繕をするためにも足場が組めないのでゴンドラによる作業になる。高層建築物では、上層部は穏やかな日でも強風であることが多い。作業面積は限られ、天候を見ながらの作業となり工期は通常の作業の3倍以上かかるといわれ、そのぶん負担金額は通常のマンション工事と比べて大幅増となる。

 エレベーターも高層用は通常のマンションと比べて高性能であるぶん、更新する場合のコストは高額になる。しかもタワマンはエレベーターが一棟あたり15基くらいある。地震に対して「安心・安全」を謳う非常用発電機も更新の場合は1基あたり数千万円から1億円にもなる。

 こうした負担について、デベロッパーはマンション分譲時に明確な説明はしていない。むしろ管理費・修繕維持積立金が安いのは「戸数が多いから」という一見わかったような説明をしているが、これらの費用が年々急上昇していく実態が世の中で明らかになるのはやはり「アフター2020」ということになる。

 当然、これらの費用を負担するのは区分所有者自身だ。投資家に見捨てられた高層部には、「逃げ遅れた」外国人が空き住戸を自国民に使わせ、住棟内のトラブルが増えるだろう。管理費や修繕維持積立金の滞納が頻発することも心配だ。彼らが国に帰ってしまえば、そのあとを追いかけるのは至難の業だ。低層部では無理なローン設計で買っていた「背伸び」組の住民たちの中に、ローンが払えず破綻する人たちが発生するかもしれない。

 管理組合は人種の違い、経済力の違い、年齢層の違いからくる阿鼻叫喚のスラム状態になす術がない。そんなタワマンの未来を今から予見している人は少ない。

 しかし、この事態は決してオカルト小説ではない、間近に迫った問題なのである。

文■牧野知弘(オラガ総研代表取締役

●まきの・ともひろ/東京大学卒業後、現みずほ銀行ボストンコンサルティンググループを経て三井不動産に入社。「コレド日本橋」など数多くの不動産買収、開発業務を手掛ける。2009年にオフィス・牧野ならびにオラガ総研を設立し代表取締役に就任。ホテル・マンション・オフィスなど不動産全般に関する取得・開発・運用・建替え・リニューアルなどのアドバイザリー業務を行なう。著書に『空き家問題──1000万戸の衝撃』『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』などがある。