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森金融庁が「アパートローン」に鉄槌アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円 相続税対策の節税は全部失敗する

以下記事転載

金融庁が「アパートローン」に鉄槌

月刊FACTA 3/30(木) 0:55配信

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170330-00000001-facta-bus_all

 

金融庁が「アパートローン」に鉄槌

バブルを膨張させたのは国交省の怠慢。怒りの矛先は大手アパートメーカーに向かっている。

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「このままでは80年代の不動産バブルやリーマンショック前のプチバブルの二の舞いになる。泥沼に陥る前に手を打つべき」

金融庁や日銀が目の敵にするのが、急増するアパート・マンション建設向け融資(アパートローン)だ。

数字が異常な膨張を物語る。日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によれば、2016年の銀行・信用金庫による不動産融資は対前年比15・2%増とバブル期並みとなり、不動産業向け以外の伸び率は低水準に留まった。

括目すべきは、不動産融資の内訳だ。増加分の約3割を1件あたりの融資額が小さい「個人による賃貸業向け貸出」(アパートローン)が占めているのだ。「少子高齢化が進んでいるのに、地方でも単身者向けを中心としたアパート建設ラッシュが発生したが、借り手はどこにいるのか?」(メガバンク幹部)

相続税対策が引き金

15年1月の相続増税が、アパートバブルのはじまりだ。相続税の非課税枠が引き下げられたことから、地主・富裕層が一斉に節税に走り出した。早い話が、1億円の現金のままだと最高税率55%の相続税の対象となるが、もしこの1億円でアパートを建設すると、相続税評価額が半分の5千万円程度に下がる。

税制改正により相続税の課税対象者は増税前に比べ急増し、15年の東京局管内における課税対象は12・7%(対前年比5・2%増、国税庁統計)となった。「アパート・マンションローンを利用するオーナーのほとんどが土地持ちの富裕層。資産運用と節税対策をセットにした実需を伴わない貸し出しが急増している」と銀行幹部はいう。

これをエスカレートさせたのが、16年2月の日銀のマイナス金利政策だった。アパートローン利用者の大半は土地持ちの資産家だから、融資判断が極めて容易。このため金融機関が殺到し、「いまや当初固定10年型の貸出金利で1%を切る融資は当たり前になっている」(メガバンク幹部)。

これに便乗した住宅メーカーが都市部に住む高齢の資産家を狙って「節税になり想定利回りが高い。ほぼゼロ金利で融資が受けられる」と、アパート建設ブームを囃し立てたのだ。

不動産バブルの発生を恐れる金融庁は昨秋、金融機関のアパートローンの実態調査に乗り出した。結果、アパートローンの貸し出しは不動産事業者が金融機関に持ち込むケースがほとんどであることが判明。「金融機関は住宅メーカーの言いなりになって融資をつけているだけ。顧客ニーズや貸し出し実行後のアパート経営が上手く回っているかのモニタリングはおざなりになっている」(幹部)と、金融庁を憤慨させた。

日銀も昨年10月に発表した「金融システムレポート」でアパートローンに警鐘を鳴らした。一部地域で賃貸住宅の空室率が高まっていることを踏まえ、地銀や信用金庫に入口審査と途上与信の強化を求めた。目下のところは晩婚化・高齢化で貸家戸数が増加しているが、20年以降は本格的に世帯数の減少が見込まれ、空室率が跳ね上がるのは目に見えている。

レオパレス21の株価急落

金融庁の怒りの矛先は、金融機関より、むしろ大東建託レオパレス21積水ハウスグループ、東建コーポレーション、大和リビング、旭化成不動産レジデンスといった建設戸数が多い大手アパート業者に向かっている」メガバンク幹部)という。

アパートオーナーと住宅メーカーの契約は、建築から入居者募集、管理といった手間がかかる多岐にわたる業務をアパート業者が一括して請け負う「サブリース契約」がほとんど。

オーナーがサブリース業者に一定の手数料を支払い、最長で35年間程度の長期契約と一定期間の家賃収入を保証する仕組みになっている。

実は、アパート建設バブルが収まらない根本要因は、これらのアパート業者の多岐にわたる業務のうち、アパート建設業務の利益率が異常に高いことに起因する。「建設業務の粗利益率は主要メーカーでは30~40%に達する。その一方で、管理業務やその他の業務の利益率は一ケタが相場で儲からない」(住宅メーカー関係者)とされる。したがって、これらのアパート建設業者は、利益率の高いアパート建設業務を何よりも優先する。「アパートを建てて金融機関に融資をつけさせれば後は知ったことではない」と、バブルの宴に踊っているのだ。

問題は物件周辺の家賃相場が下落した場合だ。業者の都合で家賃の減額や契約解除をオーナーに強制的に認めさせることもできるため、トラブルになるケースが続出している。国土交通省は昨年9月、契約時に「将来的に家賃が減る恐れがある」との説明をするよう業者に義務付けたが、これしきのお達しでバブリーな営業攻勢が止まるわけもない。

そのうえ、オーナー(債務者)が返済困難な状況に陥った場合、住宅資産のみならず自らの保有資産まで強制的に換価されてしまうという由々しき事態も珍しくない。高齢化が進む過疎地のアパートでは空室率が高まり、ローンを返済できず資産を失うオーナーもいるという。

事態の深刻化を裏づけるように、2月22日には、10年間家賃が変わらない契約でアパートを建てたのにもかかわらず、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(80)がレオパレス21を相手取り減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁に起こした。100人以上のオーナーが一斉提訴を検討していると報じられ、レオパレス21の株価は急落した。

ある金融庁幹部は「結局、悪いのは国交省だ」と吐き捨てる。サブリース契約の問題が明るみに出たのはリーマンショック後の2010年頃に遡るが、国交省は抜本的な対策を怠った。サブリース業界の自主規制団体「サブリース事業者協議会」はあるものの、未加入の大手業者も多いとされており、業界の実態は「監督官庁である国交省ですらよく掴めていない」(同幹部)という体たらくだ。

首相官邸の覚えがめでたい森信親金融庁長官は、「マンションローンバブルを膨らませたのはマイナス金利ではなく、国交省の怠慢だ」と怒りを募らせている。金融庁が金融機関に大号令をかけ、アパートローン・バブル潰しに動く日が近づいている。 

ファクタ出版

 

アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円 新税制で過熱

http://blog.goo.ne.jp/kzunoguchi/e/35bf50617d62fb5f8d31daa33f09532d

 

2017年03月26日 20時22分58秒 | 市場動向チェックメモ

http://www.nikkei.com/article/DGXLZO14524510W7A320C1MM8000/?dg=1



アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円
新税制で過熱
2017/3/26 1:41日本経済新聞 電子版
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 金融機関による2016年の不動産向け融資が12兆円超と過去最高を記録した。背景の一つが相続対策のアパート建設だ。人口減社会には似つかわしくないミニバブル。まだ局所的とはいえ体力の弱い地域金融機関が主役だけに金融庁や金融界からも不安の声が上がる。米リーマン危機を引き起こしたサブプライムローン(信用力の低い個人向け住宅融資)問題の「日本版にもなりかねない」(大手銀行首脳)。

 近鉄名古屋線、津駅から車で10分ほど。海岸に近い中河原地区を中心にアパートが急に増え始めたのは6年ほど前だ。すぐ数軒が目についた。「入居者募集中」。1キロ平方メートルほどの地区に数十軒以上が密集するアパート銀座だ。表札付きの部屋は一部で駐車場の車もまばら。徒歩圏内に駅もないこの地になぜなのか。

 「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけた」。市内の男性(70)は憤る。自身も約10年前、業者の勧めで銀行から約2億円を借りて畑にアパートを建てた。近隣工場に勤務する人が入居したが、土地の安さに目を付けた業者が営業を強化しアパートが急増。入居者の争奪が起き「今はどこも空室だらけ。誰が責任を取るのか」。

 日銀によると16年の全国の不動産融資は前年から15%増の12兆2806億円で統計のある1977年以降で最高。バブル期も上回った。アパートローンも同21%増の3兆7860億円と09年の統計開始以来、最高に達した。貸家の新設着工件数も41万8543件と8年ぶり高水準だ。

 理由の一つは、15年の税制改正相続税の課税対象が広がったことだ。アパートを建てると畑や更地などより課税時の評価額が下がるため地主らが相続税対策で一斉に建築に走った。マイナス金利で貸出先を模索する金融機関も融資に動き、東京都の郊外などにとどまらず東北や山陰といった地方部にも異様なアパートラッシュが広がった。

 埼玉県羽生市は市内の空室率が10年でほぼ倍増。下水施設などの維持管理コストが膨らむことを懸念し、15年にはアパートの建設地域を従来よりも制限する規制を出した。関西や中部圏から同じ悩みを持つ自治体の視察も相次いでいる。

 融資急増の反動も出ている。「家賃減額分を支払ってほしい」。愛知県に住む80歳代の男性は2月、不動産大手を相手取った訴訟を地裁に起こした。「10年は家賃が変わらない契約だったのに、6年後に10万円減額された」と主張している。

 男性はある契約を交わしていた。家賃徴収などを会社に一任する「サブリース」で、契約で決めた家賃を大家に払い続けるためリスクが少ないとされる。だが契約大家でつくる会によると、業績悪化などを理由に家賃を減らし、トラブルになるケースが増えている。この不動産大手は「運営環境などに基づいて判断し、協議したうえで決めている。家賃を上げることもある」と説明する。

 こんな事例は氷山の一角との声がある。融資を受ける場合、毎月の家賃収入が返済額を下回ると収支が逆ざやになり、運営を続けられなくなる恐れがある。石川県内にアパートを2棟所有していた男性(61)は家賃を1割減らされたことなどで月々の収支が悪化し14年にアパートを売却した。資産価値下落で手元には約3000万円の借金が残った

 融資実態も不透明だ。津市内のある大家は「不動産業者の紹介で2つの都市銀行から数億円借りたが事業性などの質問はほぼなかった」と証言する。中長期の入居見込みすら確かめていない可能性がある。

 日銀統計もメガバンク地方銀行などが対象でノンバンクは含まない。工場の敷地内にアパートを建てるケースなども含まれず実情を反映していない。中小企業が運転資金の名目で借りる「事業性融資」が実はアパート向けだったりすることもあるが、金融機関によって定義はあいまいだ。

金融庁、リスクの把握急ぐ

 アパート融資を含む与信の集中――。金融庁は昨年まとめたリポートで金融システムの健全性に影響を及ぼしうるリスクの一つにアパート融資を挙げた。昨年12月に実態把握に向けて融資残高を伸ばしている12の地方銀行を抽出し、詳細な契約内容の提出を求めた。

 借り手には相続対策が必要な富裕層が多いこともあり、返済不能になっても担保の土地を没収すれば銀行の懐は痛まない。ただ人口が減り続けている地方都市で担保価値は長い目でみて当然、目減りしていくはずだ。調査では給与から返済している事例も見つかった。金融庁幹部は「担保を取っているから安全という問題ではない」と過度な融資増に警鐘を鳴らす。

 ある銀行幹部は「アパート融資の一部は流動化し投資家に売られている」とも明かす。複雑な証券化商品などが増えればリスクの芽は膨らむ。08年に破裂した米サブプライムローン問題も潜伏期間では誰も疑問を持たず危機は静かに進行した。需要と釣り合わないアパート融資急増のひずみは着実に増している。(小野沢健一、亀井勝司)

 

サブリース家賃減額で訴訟・・・レオパレス21

http://www.zenchin.com/news/2017/02/post-3183.php

 

2017年02月28日|企業

家主100人が集団訴訟を検討


レオパレス21(東京都中野区)を相手に、オーナーが集団訴訟を起こそうとしていることが24日、分かった。
 
10年間家賃収入が変わらない契約だったにも関わらず、数年後に減額し家賃収入が減ったため、減額分の支払いを同社に求めるもの。
訴訟を起こすのはレオパレス・オーナー会(名古屋市)の『10年未満に減額された方の会』という部会のメンバーが中心で、約100人いるという。
ただサブリース契約の減額は、減額率や減額時期が個別に異なるため、集団訴訟をできるか検討中だ。
先駆けて22日、同部会の会長家主が個人で名古屋地裁に訴訟を提出した。

訴訟起こした家主は、2005年1月に月額77万7800円のサブリース契約を結び、愛知県知多市に20戸のアパートを建設。
契約書には「賃料は当初10年間は不変」と明記されていたという。
11年10月に経営難を理由に約10万円の減額を求められ、受け入れたが業績の回復後も家賃は戻らなかった。
家主は家賃の増額と、交渉を始めた16年7月以降の差額約81万円の支払いを求めている。

レオパレス21は「オーナー同意のもと家賃減額を行っている。賃料相場に合わせ家賃を増額しているが、相場が回復ぜず減額したままの地域もある」とコメントした。