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武闘派法律家の真実ブログ時代の変化を捉える職人・公益性と事実の意見

巨額の損害賠償請求・司法書士や税理士へ余り過ぎた弁護士が襲いかかる時代 否認や非弁の無料鑑定・公認会計士飯田はじめ03-3984-2333このブログは飯田の個人的意見です

アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料 一部の大手地銀 金融庁が是正へ恥も外聞もモラルもない銀行の提案営業 責任取らない 破綻自己破産リスクは資産家オーナーに押し付け儲ける

もう恥も外聞もモラルもない銀行の提案営業 責任取らない

破綻自己破産リスクは資産家オーナーに押し付け儲ける

 

以下記事転載

アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料 
一部の大手地銀 金融庁が是正へ

2017/4/23 2:00

http://www.nikkei.com/article/DGXLASDC22H1M_S7A420C1MM8000/

 

日本経済新聞 電子版

フォームの始まり

フォームの終わり

 相続税対策を背景に拡大している賃貸アパート向けの融資で、一部の大手地銀が顧客を建築業者に紹介する見返りに手数料を受け取っていることが金融庁の調べで分かった。請負金額の最大3%に上り、請負額が増えるほど銀行の実入りが増える。建築費を低く抑えたい顧客との間で利益相反が生じる懸念があり、金融庁は顧客本位の原則に沿って是正を促す方針だ。

 アパート融資は2015年の相続税制の改正で課税対象が広がったのを機に全国で需要が急増。16年中の同融資額は前年を2割上回る3兆8000億円と過去最高を更新した。地方を中心に人口減が加速するなかアパートの過剰供給で空室率が上昇。家賃保証をめぐるトラブルも増えている

 金融庁は16年末から融資を伸ばしている地銀12行を対象に融資実態調査を進めてきた。一部地銀はアパートの建築から家賃徴収などの業務を一括して請け負う業者と顧客紹介の契約を締結。銀行が節税ニーズのある顧客を請負業者に紹介する見返りに、手数料を受け取っている実態が浮かび上がった。

 アパートの建築費に請負業者の利益を上乗せした建築請負金額の0.5~3%程度が手数料の相場だという。請負金額が4000万円なら、銀行は最大100万円を超える手数料を受け取ることになる。こうした追加コストは事実上、建築費に上乗せされ、最終的に顧客の負担が増えている可能性がある。

 顧客紹介で手数料を受け取ること自体は違法ではないが、銀行が過度な手数料獲得に動けば、できるだけ安く建てたい顧客が不利益を被り、利益相反が生じる懸念が強いと金融庁は判断している。

 アパート融資調査では、空室率上昇で家賃収入だけではローンの返済をまかなえず、給料から返済したり、返済条件を変更したりする事例も見つかっている。金融庁はアパート融資自体を問題視しているわけではないものの「顧客本位とはいえない事例も多い」(幹部)とみて是正を促していく

 

 

 

富士山の頂上に登れば下山しか無い

何故に頂上に居るのに更に登ろうとするのか

昭和バブルも流動化ミニバブルも経験したはずなのに

バブル時代、東京23区の土地を売ったらアメリカが2つ買えた

 

以下記事転載

2013年4月5日 17:19

http://ichigaku-rakukou.net/seiji-keizai/371/

バブル景気という言葉は聞いたことがあるだろう。当時の状況を説明するのによく出される例が、1990年のわが国の土地総額が約2000兆円であったという事実だ。当時は東京23区の土地を売ったらアメリカが2つ買えるとまで言われた。高級ブランドの服を着た学生がキャンパスにあふれたり

https://honto.jp/netstore/pd-book_28133704.html

バブルとは何だったのか?

2017/02/01 15:41

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 投稿者:燕石 - この投稿者のレビュー一覧を見る

一般的に、日本の「バブル景気」は、1986年12月から1991年2月までの51ヵ月間だったと言われている。著者は経済専門紙記者として、この只中に身を置いた経験を持つ。
それでは、「バブル」とは一体どういう「物語」だったのか?著者はこう定義付ける。「何よりも野心と血気に満ちた成り上がり者たちの一発逆転の成功物語であり、彼らの野心を支える金融機関の虚々実々の利益追求と変節の物語である。そして変えるべき制度を変えないで先送りしておきながら利益や出世に敏感な官僚やサラリーマンたちの、欲と出世がからんだ『いいとこ取り』の物語である。そして最後には、国民ぐるみのユーフォリア(熱狂)である」と。
そして、これらの物語を支えたのが、「全ては『土地は上がり続ける』という『土地神話』」と、強力な大蔵省の監督行政のもと作られた「銀行不倒神話」だった。
・・・・・・・・・・・・・・

 

色々な要因があったが、日本のバブルを特異なものにしたのは土地神話であった。実家の大阪辺りでもマンションを買って大儲けをしている人が身近いるという話を聞いていた。「バブル崩壊後の「失われた20年」と呼ばれる日本経済の長期低迷と、銀行の経営危機の大きな原因が、1986年から89年にかけての土地をめぐる取引にあったことは間違いない。...銀行の節度を越えた土地融資への傾斜だった。最終局面の日本のバブルを、他の外国のバブルと分かつ重要なポイントである」ー 1989年末に史上最高値を付けた株価は90年に入ると急落したが、土地価格はその1年半後に急落することとなった。

東京23区の地価がアメリカ全体の時価総額を上回る。1株50万円弱と評価したNTT株が119万7000円で売り出され、上場後には318万円を付ける。大手都市銀行の一行あたりの時価総額が、世界最強と言われた米国のシティバンク時価総額の5倍となる。小金井カントリー倶楽部の一口あたりの会員権が3億円を超える。これでバブルの兆候が見えなかったのは今から思えば不思議だが、バブルとはそういうものなのだ。「バブルは同じ顔をしてやってこない。しかし、われわれは生きている時代に真摯に向き合わなければならない。だからこそ、日本のバブルの歴史を今一度学び直す必要があると思う」

 

これは政府からの止めろという警告だろう・・・ヤバイ

アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円 新税制で過熱

http://blog.goo.ne.jp/kzunoguchi/e/35bf50617d62fb5f8d31daa33f09532d

 

2017年03月26日 20時22分58秒 | 市場動向チェックメモ

http://www.nikkei.com/article/DGXLZO14524510W7A320C1MM8000/?dg=1



アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円
新税制で過熱
2017/3/26 1:41日本経済新聞 電子版
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 金融機関による2016年の不動産向け融資が12兆円超と過去最高を記録した。背景の一つが相続対策のアパート建設だ。人口減社会には似つかわしくないミニバブル。まだ局所的とはいえ体力の弱い地域金融機関が主役だけに金融庁や金融界からも不安の声が上がる。米リーマン危機を引き起こしたサブプライムローン(信用力の低い個人向け住宅融資)問題の「日本版にもなりかねない」(大手銀行首脳)。

 近鉄名古屋線、津駅から車で10分ほど。海岸に近い中河原地区を中心にアパートが急に増え始めたのは6年ほど前だ。すぐ数軒が目についた。「入居者募集中」。1キロ平方メートルほどの地区に数十軒以上が密集するアパート銀座だ。表札付きの部屋は一部で駐車場の車もまばら。徒歩圏内に駅もないこの地になぜなのか。

 「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけた」。市内の男性(70)は憤る。自身も約10年前、業者の勧めで銀行から約2億円を借りて畑にアパートを建てた。近隣工場に勤務する人が入居したが、土地の安さに目を付けた業者が営業を強化しアパートが急増。入居者の争奪が起き「今はどこも空室だらけ。誰が責任を取るのか」。

 日銀によると16年の全国の不動産融資は前年から15%増の12兆2806億円で統計のある1977年以降で最高。バブル期も上回った。アパートローンも同21%増の3兆7860億円と09年の統計開始以来、最高に達した。貸家の新設着工件数も41万8543件と8年ぶり高水準だ。

 理由の一つは、15年の税制改正相続税の課税対象が広がったことだ。アパートを建てると畑や更地などより課税時の評価額が下がるため地主らが相続税対策で一斉に建築に走った。マイナス金利で貸出先を模索する金融機関も融資に動き、東京都の郊外などにとどまらず東北や山陰といった地方部にも異様なアパートラッシュが広がった。

 埼玉県羽生市は市内の空室率が10年でほぼ倍増。下水施設などの維持管理コストが膨らむことを懸念し、15年にはアパートの建設地域を従来よりも制限する規制を出した。関西や中部圏から同じ悩みを持つ自治体の視察も相次いでいる。

 融資急増の反動も出ている。「家賃減額分を支払ってほしい」。愛知県に住む80歳代の男性は2月、不動産大手を相手取った訴訟を地裁に起こした。「10年は家賃が変わらない契約だったのに、6年後に10万円減額された」と主張している。

 男性はある契約を交わしていた。家賃徴収などを会社に一任する「サブリース」で、契約で決めた家賃を大家に払い続けるためリスクが少ないとされる。だが契約大家でつくる会によると、業績悪化などを理由に家賃を減らし、トラブルになるケースが増えている。この不動産大手は「運営環境などに基づいて判断し、協議したうえで決めている。家賃を上げることもある」と説明する。

 こんな事例は氷山の一角との声がある。融資を受ける場合、毎月の家賃収入が返済額を下回ると収支が逆ざやになり、運営を続けられなくなる恐れがある。石川県内にアパートを2棟所有していた男性(61)は家賃を1割減らされたことなどで月々の収支が悪化し14年にアパートを売却した。資産価値下落で手元には約3000万円の借金が残った

 融資実態も不透明だ。津市内のある大家は「不動産業者の紹介で2つの都市銀行から数億円借りたが事業性などの質問はほぼなかった」と証言する。中長期の入居見込みすら確かめていない可能性がある。

 日銀統計もメガバンク地方銀行などが対象でノンバンクは含まない。工場の敷地内にアパートを建てるケースなども含まれず実情を反映していない。中小企業が運転資金の名目で借りる「事業性融資」が実はアパート向けだったりすることもあるが、金融機関によって定義はあいまいだ。

金融庁、リスクの把握急ぐ

 アパート融資を含む与信の集中――。金融庁は昨年まとめたリポートで金融システムの健全性に影響を及ぼしうるリスクの一つにアパート融資を挙げた。昨年12月に実態把握に向けて融資残高を伸ばしている12の地方銀行を抽出し、詳細な契約内容の提出を求めた。

 借り手には相続対策が必要な富裕層が多いこともあり、返済不能になっても担保の土地を没収すれば銀行の懐は痛まない。ただ人口が減り続けている地方都市で担保価値は長い目でみて当然、目減りしていくはずだ。調査では給与から返済している事例も見つかった。金融庁幹部は「担保を取っているから安全という問題ではない」と過度な融資増に警鐘を鳴らす。

 ある銀行幹部は「アパート融資の一部は流動化し投資家に売られている」とも明かす。複雑な証券化商品などが増えればリスクの芽は膨らむ。08年に破裂した米サブプライムローン問題も潜伏期間では誰も疑問を持たず危機は静かに進行した。需要と釣り合わないアパート融資急増のひずみは着実に増している。(小野沢健一、亀井勝司)

 

サブリース家賃減額で訴訟・・・レオパレス21

http://www.zenchin.com/news/2017/02/post-3183.php

 

 

2017年02月28日|企業

家主100人が集団訴訟を検討


レオパレス21(東京都中野区)を相手に、オーナーが集団訴訟を起こそうとしていることが24日、分かった。
 
10年間家賃収入が変わらない契約だったにも関わらず、数年後に減額し家賃収入が減ったため、減額分の支払いを同社に求めるもの。
訴訟を起こすのはレオパレス・オーナー会(名古屋市)の『10年未満に減額された方の会』という部会のメンバーが中心で、約100人いるという。
ただサブリース契約の減額は、減額率や減額時期が個別に異なるため、集団訴訟をできるか検討中だ。
先駆けて22日、同部会の会長家主が個人で名古屋地裁に訴訟を提出した。

訴訟起こした家主は、2005年1月に月額77万7800円のサブリース契約を結び、愛知県知多市に20戸のアパートを建設。
契約書には「賃料は当初10年間は不変」と明記されていたという。
11年10月に経営難を理由に約10万円の減額を求められ、受け入れたが業績の回復後も家賃は戻らなかった。
家主は家賃の増額と、交渉を始めた16年7月以降の差額約81万円の支払いを求めている。

レオパレス21は「オーナー同意のもと家賃減額を行っている。賃料相場に合わせ家賃を増額しているが、相場が回復ぜず減額したままの地域もある」とコメントした。

 

 

2015.05.13

 連載

神樹兵輔「『縮小ニッポン国』のサバイバル突破思考!」

有名不動産業者に蔓延する詐欺的「囲い込み商法」 売り主と買い主両方に多大な損失(前編)http://biz-journal.jp/2015/05/post_9915.html

 

文=神樹兵輔/マネーコンサルタント

【この記事のキーワード】マンション, 不動産, 住宅

「Thinkstock」より

競争激化の賃貸住宅市場

 

 

 人口減少の悪影響がますます顕著になるといわれる内需産業ですが、私たちに身近な「衣食住」の分野では、住宅関連の不動産業界が最も大きな転換期を迎えているといわれます。

 2013年の日本の人口は1億2724万人でしたが、10年後の23年に1億2200万人に、20年後の33年1億1400万人、30年後の43年に1億400万人となり、35年後の48年には1億人の大台を割り9913万人になると推計されています(国立社会保障・人口問題研究所の中位推計より)。

 こうした人口減少・少子高齢化の影響を受けて新設住宅着工戸数も減少気味ですが、なにしろ全国的に住宅がすでにあり余っています

 総務省が5年ごとに公表する「住宅・土地統計調査」における空き家率は、調査のたびに増え続けています。1963年に2.5%、73年に5.5%、83年に8.6%、93年に9.8%、03年に12.2%、08年に13.1%と増え続け、ついに13年には13.5%を記録するまでになっています。すなわち、全国の6063万戸の住宅ストック中、820万戸が空き家というわけです。このうち、賃貸住宅だけに限定すると、13年時点で1841万戸中、429万戸が空き家なので、空き家率は一般住宅よりはるかに高く、23%に上っています。すなわち賃貸物件の4件に1件が空き家ということになるわけです。

青息吐息の家主が激増

 

 

 アパートやマンションを長く経営する家主さんにインタビューすると、決まって返ってくるのが「ここ10年で賃貸住宅の需給は急速に緩んでいる」という実情です。2~3月の引越し繁忙期を外れて賃貸物件に空きが生じると、内装・クリーニングを済ませた後に入居者募集をかけても3~4カ月程度の空室期間はザラで、中には半年から1年にわたって空室のままという物件も少なくないといいます。当然、家賃の値下げ競争も激しさを増しています。

 入居者が2年の契約更新期を迎える頃には、入居物件の周辺家賃相場は5~15%も下落しているという有様だからです。そのため、更新期を迎えたちゃっかり入居者の中には、「更新料をタダにして、家賃を10%下げてくれないなら退去する」と家主に申し入れをするとその要望がたちまち通ってしまうなど、入居者にとっては大変オイシイ激戦区もあるということです。こんな時代が来ると、家主もウカウカしてはいられないでしょう。

 莫大な借金をして、マンションやアパートの一棟もの物件を建てた家主さんの多くは、いまや戦々恐々という時代を迎え、日本全国の家主さん共通の悩みが「空室・空き家」問題に集約されるにいたっているのです。

 

 

 こうした需要の減退状況は、物件の売買・賃貸を生業とする不動産業界においても、年々深刻な問題になっています。売買においても賃貸においても、物件そのものが動かなくなってきていますから、サバイバル競争から悪辣な商法に走る業者も少なくないわけです。そこで不動産業界におけるいくつかの悪辣な事例を紹介していきましょう。

 

 まずは、売買の事例からです。不動産業者の売買時の仲介手数料は、客の「売り」もしくは「買い」の際に、それぞれの客からもらう「物件価格の3%+6万円に消費税」というのが宅建業法上では正規の金額です。「売り」と「買い」の客を別々の不動産業者がつなぐ仲介の場合には、当然ですがそれぞれの不動産業者の手数料収入は自分の客からの分だけということになり、これが本来の標準的な取引になるのです。

 ところが近年の不動産業者の中には、「売り主」に「専属売却委任契約」をもちかけ、他の不動産業者に売却依頼ができない契約を結びたがる業者が少なくないのです。その理由は、物件が売れた時に確実に自分のところに「売り主」からの手数料収入が入ってくるからにほかなりません。

 しかし、こうした縛りを入れられたら、物件の「売り主」は自由に複数の不動産業者に売却依頼することができなくなります。なお悪いことに、こうした「専属売却委任契約」を締結した不動産業者は、物件を囲い込み、他の業者経由の「買い主」を忌避し、自社へ直接買いにきた客にだけ売却するようになり、結果として「売り主」と「買い主」の両方からの手数料収入を得ようとするのです。

 つまり、他の不動産業者から売り物件についての状況照会があるたびに、すでに「当該物件は只今売買交渉中です」と嘘を告げることで、他の不動産業者付の「買い主」を遠ざけるのです。当然ですが、こうした行為が横行すれば物件はいつまでたっても売れなくなります。

 こうした業者は「売り物件」を市場で長い間さらしものにした挙句、「売り主」に対して「もっと売却希望価格を下げないと売れませんね」などと圧力をかけたりもします。売れる機会を自ら逸しているにもかかわらず、結果として「売り主」にはいくらでも「値引き損」をさせることにもなるわけです。

 とりわけ問題なのは、全国的に有名な大手業者にこそ、こうした囲い込み手法をとる業者が少なくないことなのです。流通市場シェアに一定の影響力を有するがゆえに、その過信から物件の囲い込みに走るのです。

 不動産を売ろうと考えている人は、専属売却委任契約が詐欺まがいの契約になりかねないと心得、絶対に結ばないようにしてください。諸外国では禁止されているのに、日本で野放しなのがそもそも問題なのですが、行政が放置している以上は自衛するよりほかないといえるからです。

(文=神樹兵輔/マネーコンサルタント