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巨額の損害賠償請求・司法書士や税理士へ余り過ぎた弁護士が襲いかかる時代 否認や非弁の無料鑑定・公認会計士資格 飯田はじめ03-6265-6349このブログは飯田の個人的意見です

これだから不動産鑑定士は恣意的で信用されないのだろう また不動産鑑定士受験生が激減する理由だ

これだから不動産鑑定士は恣意的で信用されないのだろう

また不動産鑑定士受験生が激減する理由だ

 

不動産鑑定、政治家や企業の圧力排除へ 国交省が対策

http://www.asahi.com/articles/ASK6X51TMK6XUTIL034.html

赤井陽介

2017年7月5日05時08分

 政治家や企業が不動産鑑定に不当な圧力を掛け、評価をつり上げたり引き下げたりする――。「依頼者プレッシャー」と呼ばれる問題が深刻化しているとして、国土交通省が対策に動き出した。不当な要求をされた不動産鑑定士は仕事を拒むよう、明文で規定する方針だ。

 不動産鑑定評価は、地形や用途、時代によって上下する不動産の価値を、専門的な見地から適正に評価する制度。国家資格を持つ不動産鑑定士が担っているが、国土交通省はここ20年間で14件、不動産鑑定士を懲戒処分しており、少なくとも8件は不動産の価値を過大・過小に評価したことが理由とされた。例えば2015年9月のケースでは、開発・造成の難しい林地について、超高層マンションを建てる前提で土地価格を計算していた。

 別の理由で処分された事案の中にも、斜面が含まれているのに平地として評価したり、議員関係者の土地を相場の10倍にあたる1億3千万円以上と鑑定して自治体側に買わせたりしていたケースがあった。

 国交省公認会計士や税理士らに行ったアンケートでは、65%が「依頼者に都合の良い鑑定評価額となっている可能性も否定できない」と回答した。

 鑑定がゆがめば、自治体が高値で公共用地を買わされたり、企業の資産価値が過大に評価されて経営実態が隠されたりしかねない。こうした負の連鎖を防ぎ、鑑定制度の信頼性を保つため、国交省は関連規定の中に「不当な鑑定評価を依頼された場合に、当該依頼を受託してはならない」と明示することにした。法律や基準などのどこに盛り込むかは、有識者や業界関係者の意見を踏まえて検討する。日本不動産鑑定士協会連合会は「明文化により、不当圧力を断りやすくなる」と歓迎している。(赤井陽介

 

 

 

「二束三文の土地」相場の10倍超に ゆがむ不動産鑑定

赤井陽介

http://digital.asahi.com/articles/ASK6X6D1QK6XUTIL05T.html?_requesturl=articles%2FASK6X6D1QK6XUTIL05T.html&rm=363

 

2017年7月5日05時08分

鑑定がゆがめられ、税金が浪費される構図

 不動産鑑定を巡り、依頼側が鑑定士に不当な評価額を求める「依頼者プレッシャー」。特に問題になるのが、地方自治体が公有地を取得する場合だ。議員ら有力者に頼まれると、不動産鑑定士らは拒みにくい。鑑定のゆがみは、税金の浪費となって住民にはねかえっている。写真・図版鑑定がゆがめられ、税金が浪費される構図

 「結論から逆算して、つじつまをあわせた鑑定評価を仕上げてもらいたい」――。奈良県生駒市で2009年にまとめられた報告書には、03年に元市議会議長の関係者が、このように鑑定士に不当な評価を求めた様子が示されている。

 その結果、鑑定額は相場の10倍超に。報告書は「利用価値の著しく低い土地」を市の外郭団体・土地開発公社に「公共用地」として買わせたと結論づけた。さらに「生駒市に限らず、二束三文の土地が大金に化ける公有地先行取得事業は、全国的に広がった社会的病巣」とも指摘した。

 奈良市でも、同様の構造が常態化していた。土地開発公社を巡る問題を10~11年に調べた有識者会議の報告書は、議員や地域有力者が圧力をかけていた▽市の担当部局ができる限り高額となるよう鑑定依頼していた――などと指摘した。

 自治体が土地を購入する場合、借金をしやすい公社を介在させるケースが多い。自治体の財布が直接痛まないため、不正があっても表面化しにくい。その間に借金の利子が膨らんでいく負の連鎖は「モラルハザード・スパイラル」とも表される。最終的には税金で補塡(ほてん)されることになる。

 奈良市の場合、最終的に公社の保証人として173億円分超の借金を肩代わりした。引き取った土地の実際の価値は、帳簿上の価格の13分の1以下だった。

 こうして問題が発覚するのは一部。公共用地は売らないので市場価格にさらされないからだ。

 なぜ不動産鑑定士は不当な要求を拒めないのか。

 税理士・不動産鑑定士で「公示価格の破綻(はたん)」の著書がある森田義男さん(69)は「行政側の意向には逆らいにくい。良心を持って臨んでも、うるさがられてその仕事が別に行けば、自分が干上がってしまう」と話す。国土交通省の調査では、東京都外の不動産鑑定士の場合、収入の7割を自治体の用地取得時の鑑定依頼などの公的な仕事に依存していた。

 森田さんは「相場観を知る不動産事業者などを交えた第三者的なチェック機関をつくってはどうか」と話す。(赤井陽介

関連ニュース

 

 

時代に合わない資格は消え去る

弁護士もAI弁護士ROSSの進化で変化する

以下記事転載

世界初、人工知能弁護士「Ross」が就職!?|ギズモード・ジャパン

http://www.gizmodo.jp/2016/05/ross_ai_lawyer.html

 

2016/05/17 - 開発元のROSS Intelligenceがアメリカの大手弁護士事務所であるBaker & Hostetlerと契約したと発表しています。 IBM人工知能「Watson」をもとに開発された「Ross」は自然言語を理解するので、人間にするのと同じように質問を投げかけ ...

AI時代の弁護士の姿 WEDGE Infinity(ウェッジ)

http://wedge.ismedia.jp/articles/-/8362?page=3

 

2016/12/07 - 5月16日付けの米ワシントンポストは、米国の大手弁護士事務所で、破産関連の業務をアシストするロボット(AI)弁護士が採用されたと報じた。IBMのWatsonという技術を利用してROSSインテリジェンスが開発したROSSというAIは、(もちろん ...

人工知能「Ross」が弁護士事務所に就職 【@maskin】 | TechWave テック ...

http://techwave.jp/archives/ai-lawyer-ross-was-hired.html

 

2016/05/16 - 弁護士が人に話すかのごとくROSSに質問をすれば、ROSSはデータベースから法律や証拠を収集した上でその結論や関連の高い情報を返してくれる。ROSSは、最新の判例をウォッチし、弁護士とのやりとりを学習し、経験を積んで成長する ...

人工知能の「弁護士アシスタント」生まれる コスト削減される分野は・・・

http://www.huffingtonpost.jp/2016/05/15/ai-lawyer_n_9977402.html

 

 

 

2016/05/16 - 弁護士も人工知能(AI)に頼る時代がやってきた。アメリカの大手法律事務所「ベイカー・ホステトラー」が、ベンチャー企業「ROSS Intelligence」との契約を決定。今後、この事務所の弁護士が、主に破産に関する法律のアドバイスをROSS社の ...

AI導入で弁護士「報酬基準」激変か…時間チャージ方式はなくなる ...

https://roboteer-tokyo.com/archives/7978

 

 

 

2017/02/27 - 米弁護士業界では、人工知能の採用が相次いでいる。昨年5月、ベイカー&ホステトラー(Baker&Hostetler)という法律事務所に、人工知能「ロス(Ross)」が採用され、実際の業務に活用され始めた。膨大な量の文書を読み込み、破産分野の ...

米・法律事務所がロボット弁護士を採用…破産関連業務を担当 | ROBOTEER

https://roboteer-tokyo.com/archives/4219

 

2016/05/18 - 米国のローファーム「ベーカー&ホステトラー(Baker&Hostetler)」が「AI弁護士」を採用した。いわゆる人工知能・ロボット弁護士の登場に注目が集まっている。今回、シリコンバレースタートアップであるロス・インテリジェンス(ROSS.

 

https://paraft.jp/r000016001072

日本には「三大国家資格」と呼ばれるものが存在します。「司法試験」「公認会計士」そして「不動産鑑定士」です。いずれも難易度が高く、合格するのは至難の業。高い平均年収や社会的な信用度からも、人気の高さが伺えます。今回は、そんな三大国家資格について紹介します。

 

不動産鑑定士の確保急げ 国交省、受験者減で制度見直し 

http://www.nikkei.com/article/DGXLZO17794300W7A610C1CR8000/

2017/6/16 23:42

日本経済新聞 電子版

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 国土交通省は土地や建物の価格を評価する不動産鑑定士の制度を見直す。鑑定士試験の合格条件を緩和するほか、農地の評価を鑑定士の業務に新たに加えるのが柱だ。鑑定士の受験者数が減少する中、業務内容と受験間口の拡大で人材確保につなげる。同省の懇談会が鑑定士制度のあり方に関する報告書を作成。今後、不動産鑑定評価法など関連法の改正を検討する。

 不動産鑑定士は民間の不動産投資のほか、公示地価など公的審査も担う。同省によると、試験の受験者数は2016年度は1568人とピーク時の約3分の1に減った。同省の調査では鑑定士登録者数約8300人(17年1月時点)のうち、60歳以上が4割以上を占める。受験者には不動産会社勤務が多く、08年のリーマン・ショックの影響で資格取得費の補助などを縮小する動きが相次ぎ、受験者減少の一因になったとみられる。

 鑑定士の高齢化も進んでいるうえ、合格率は約1割にとどまる。このため、将来的な不動産鑑定士不足を解消するため、同省は人材確保を急ぐことにした。

 同省の懇談会は鑑定士試験の見直しを提言。現在、1次試験に合格すれば、翌年と翌々年は免除される。2次でも新たに免除制度を導入。不合格となっても4科目のうち一定以上の成績を得た科目について、一定期間受験を免除する。受験しやすい環境を整える狙いがある。

 報告書は鑑定士の業務内容の拡大にも言及。農地の評価は現在、一部の不動産鑑定士が宅地評価の手法などを基に参考価格を提示するにとどまっている。鑑定士の業務として、法的に位置づける。

 最近は、相続の遺産分配や農業法人などが農地を担保に融資を受ける際、鑑定士が評価を求められるケースが増えている。同省はこうした増加を見込み、鑑定対象とすることが必要と判断した。

 同省地価調査課は「鑑定士が不足すれば公的調査にも支障が出かねない。制度の見直しで人材確保を進めたい」と話している。

 

 

 

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E9%91%91%E5%AE%9A%E5%A3%AB

試験合格率[編集]

平成18年から新制度の下で試験が開始された。 新制度適用から10年の間に短答式試験の受験者はおよそ1/3となり、その低下具合は顕著である。合格者の平均年齢は上昇が進んでいるが、短答式よりも論文式の方がやや若い傾向にある。

試験合格率[編集]

平成18年から新制度の下で試験が開始された。 新制度適用から10年の間に短答式試験の受験者はおよそ1/3となり、その低下具合は顕著である。合格者の平均年齢は上昇が進んでいるが、短答式よりも論文式の方がやや若い傾向にある。

実施年

短答式
受験者数


合格者数


合格率


平均年齢

論文式
受験者数


合格者数


合格率


平均年齢

平成18年

4,605名

1,106名

24.0%

33.3歳

912名

94名

10.3%

29.8歳

平成19年

3,519名

846名

24.0%

34.8歳

1,164名

120名

10.3%

29.9歳

平成20年

3,002人

678名

22.6%

34.7歳

1,308名

132名

10.1%

31.4歳

平成21年

2,835名

752名

26.5%

35.0歳

1,230名

124名

10.1%

32.9歳

平成22年

2,600名

705名

27.1%

35.8歳

1,130名

106名

9.4%

30.6歳

平成23年

2,171名

601名

27.7%

36.5歳

1,038名

117名

11.3%

32.1歳

平成24年

2,003名

616名

30.8%

36.7歳

910名

104名

11.4%

34.7歳

平成25年

1,827名

532名

29.1%

38.2歳

812名

98名

12.1%

34.6歳

平成26年

1,527名

461名

30.2%

39.3歳

745名

84名

11.3%

35.9歳

平成27年

1,473名

451名

30.6%

39.0歳

706名

100名

14.2%

35.3歳

平成28年

1,568名

511名

32.6%

37.8歳

708名

103名

14.5%

35.0歳

修了考査合格率[編集]

第1回修了考査(平成20年)から一貫して合格率は高位に保っているものの、資格試験と同様に受験者数は減少傾向にある。

実施年

受験者数

合格者数

合格率

合格者
平均年齢

合格者
最年少

合格者
最高齢

平成20年

329名

269名

81.8%

35.6歳

23歳

70歳

平成21年

300名

261名

87.0%

36.7歳

23歳

72歳

平成22年

226

212名

93.8%

37.2歳

24歳

75歳

平成23年

279名

246名

88.2%

38.5歳

24歳

82歳

平成24年

233名

208名

89.3%

39.4歳

24歳

79歳

平成25年

176名

156名

88.6%

37.6歳

24歳

69歳

平成26年

146名

128名

87.7%

38.1歳

24歳

67歳

平成27年

148名

136名

91.9%

38.9歳

25歳

67歳

平成28年

114名

98名

86.0%

36.8歳

25歳

62歳

平成29年

122名

104名

85.2%

39.3歳

23歳

66歳